日前由於全球股災與次級房貸風暴，REITs走跌，許多人也開始擔憂全球商業不動產未來的走勢。不過根據國際房地產業者仲聯量行三月最新的「全球房地產資產報告」，2006年全球投入商業不動產金額達6820億美元，較2005年上升38%，較2003年增長近一倍。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，商業不動產基本面依然堅實，在國際資金的追捧下，2007年商業不動產有機會再創高峰，投資金額可望超越2006年的6820億美元，REITs仍有高點可期。

賴盈良指出，目前太多資金對商業不動產感興趣，仲聯量行的報告便指出：「現在全球每1美元的產品，就受到5美元資金追捧；在亞洲，每1美元的產品，被7~8美元的資金追逐。」在資金的簇擁下，全球商業不動產表現極為強勁，各主要發展國家與新興市場的報酬率罕見的一致上升，不但一般的投資者大幅增加投入商業不動產的資金，就連投機的私募基金也注意到商業不動產的投資價值，持續進行佈局。

2006年全球商業不動產投資金額大幅增加，與企業不斷活化資產的動作有關。賴盈良分析，去年許多企業以出售後租回的方式活化資產，商業不動產出售金額超過550億美元，其中日本和德國以140億美元與120億美元分居冠亞軍，美國、英國、新加坡、芬蘭和法國也有鉅額交易，美國現在只有不到25%的企業仍然持有商業不動產。目前大多數歐洲與亞洲公司仍持有大量商業不動產，預計今年出售後租回的動作仍將不斷提升商業不動產對投資人的吸引力。

就未來REITs的走勢，賴盈良表示，今年預期經濟將溫和成長，大多數主要市場商業不動產的空置率持續下降，精華地段空間有限，興建成本提高，不斷提升的租金對REITs的價格有支撐作用。而全球不斷挹注商業不動產的投資資金，將進一步創造REITs的資本利得。

而就各區域來看，2006年美國、歐洲與亞太區的商業不動產投資金額分別為2830億美元、3050億美元和940億美元，成長率則分別為31%、44%和41%。今年亞洲是全球大多數投資者的首選，由於亞洲正處於需求成長週期，再加上供給不足，對投資者格外具吸引力。像在二月份，花旗集團旗下的地產機構便募集12.9億美元地產資金投資亞洲，另外英國的保德信集團也計畫投資10億美元在亞洲不動產，預期投入亞洲商業不動產的全球資金將會不斷增加，07年亞洲REITs仍有龐大商機。

歐洲則為06年最活躍的商業不動產投資市場，跨國投資比重由05年的15%成長至22%，今年剛發行REITs的英國仍為歐洲商業不動產的投資重心，比重達33%，德國與法國去年的成長則極為快速，佔歐洲商業不動產交易量比重也由12%與8%上升為20%與10%。預計今年在英國、德國與義大利等國REITs持續上路後，歐洲商業不動產仍有進一步成長的空間。

全球REITs主要市場發展現況表

資料來源：Bloomberg，S&P，IBES，寶來投信整理，2007/3/09