投資建議

富旺1Q受惠於彰化大村慶安段土地處分利益0.85億元挹注，單季稅後盈餘0.25億元，單季EPS 0.18元，已由虧轉盈。

富旺建設事業部在出售兩筆土地獲利1.75億元，加上「金凡斯」與「愛凡斯」建案貢獻；代銷事業部與房仲事業部營運改善情況下，富旺2012年營運可望呈現由虧轉盈。

IBTSIC預估富旺2012年營收金額23.4億元，YoY+246.16%，營業利益2.58 億元，稅後盈餘2.46億元，稅後EPS 1.80元。

投資建議：PBR 1.7~2.2X區間操作。（以2012年底淨值10元為計算基礎）

營運分析

公司簡介

富旺前身為台中昌運建設， 2008 年入主原生產LCD 顯示器的視達國際， 正式改名為富旺國際開發股份有限公司，目前資本額13.66 億元，並積極開始拓展營運觸角，旗下共分為營建事業處、代銷事業處、仲介事業處、都更事業處四大部門，營業項目共計有:工業不動產開發、營建建案開發、土地代銷、房屋仲介，營收來源主要仍來自建案銷售為主。

建案概況

富旺在手建案總銷金額60.37億元，其中有「金凡斯」、「愛凡斯」、「Hold 住計劃」、「黃金莫內」、「黃金大街」，加上彰化大村鄉與新竹新豐鄉兩筆土地出售。IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額17.4億元與21.3億元。

「金凡斯」位於新竹東區光復路，基地面積310坪，為48戶住宅大樓產品， 總銷金額3億元，已於2011年推出並動工，已全數完銷，採全部完工法認列，預計3Q12完工，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額3.57億元。

「愛凡斯」位於新竹東區關埔計畫區，基地面積630坪，為270戶住宅大樓產品，總銷金額8.3億元，已於2011年推出並動工，銷售率70%，預計採完工比例法認列，IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額5.00億元與3.3億元。

「Hold住計劃」位於桃園中壢市中山東路與龍文街口，基地面積1,011坪， 為272戶住宅大樓產品，總銷金額20億元，銷售率30%，採全部完工法認列，預計4Q13完工，IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額10.0億元與10.0 億元。

「黃金莫內」位於台中市北屯區松竹路，基地面積1,042坪，為27戶住宅大樓產品，總銷金額8.6億元，預計2Q12推出，採全部完工法認列，預計4Q13完工，IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額3.0億元與5.6億元。

「黃金大街」位於台中市東區育英路，基地面積342坪，為8戶透天厝產品， 總銷金額2億元，銷售率25%，採全部完工法認列，預計3Q13完工，IBTSIC 預估貢獻2013年營收金額2億元。

在上述建案外，富旺也處分兩筆土地將貢獻2012年獲利。在彰化大村鄉慶安段土地，出售金額3.57億元，處分利益0.85億元，已於1Q12入帳。新竹新豐鄉土地，出售金額5.9億元，處分利益0.9億元，預計2Q12入帳。

代銷業務

在代銷業務方面，富旺共有台北、桃園、新竹、台中四個代銷中心，合計2012年接案量165億元，目前在手案子有台北「寶茂萊茵」、「攸生活」與「杜拜」；桃園地區「璽悅」與「璽福」；新竹地區「竹風吉美」與「上城」；台中地區「i-park」。IBTSIC富旺2012年代銷事業部營收金額2.7億元，YoY+150.7%，淨利金額0.03億元。

房仲業務

在仲介事業方面，富旺旗下「富旺房屋」目前共有22 家直營店、5 間加盟店。富旺房屋在2010 年成立，為擴大品牌知名度，在大舉支出行銷費用，導致2011 年虧損。IBTSIC 預估富旺2012 年房仲事業部營收金額2 億元，YoY+43.88%，營運呈現損益兩平。

2012 年獲利概況

展望2012 年，富旺建設事業部在出售兩筆土地獲利1.75 億元，加上「金凡斯」與「愛凡斯」建案貢獻；代銷事業部與房仲事業部營運改善情況下，富旺2012 年營運可望呈現由虧轉盈。IBTSIC 預估富旺2012 年營收金額23.4 億元，YoY+246.16%，營業利益2.58 億元，稅後盈餘2.46 億元， 稅後EPS 1.80 元。

財務結構分析

IBTSIC 整理主要上市上櫃營建公司，可貸資產金額（如土地、在建工程與待售房屋）當分母，借款金額（如短期借款、應付公司債與長期借款等） 當分子，相除的數字即為建商借款比例。回顧1Q12 營建業借款比例約在52%，觀察三豐、國建、基泰的借款比例皆低於20%水準。

三豐方面，建案主要以都市更新為主，與地主合建，因此借款比例相對較低；國建與永信建主要以自有資金來營運，儘量降低借款比例為主要營運策略；基泰方面，主要以地主合建方式，因此借款比例相對較低。

觀察富旺1Q12 借款比例84%，高於營建業平均值52%，後續需留意富旺財務結構情況。

投資建議：

投資建議：PBR 1.7~2.2X區間操作。（以2012年底淨值10元為計算基礎）

簡明損益表

投資評等說明

評等	隱含報酬率空間
強力買進	> 50%
買進	30%~50%
區間操作	預期股價波動區間 < 30%
觀望	建議降低持股 近期股價將呈持平走勢 無法由基本面給予合理評等

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