美國商用不動產撐起一片天

觀察美國辦公室空屋率自2003年第一季的高峰14.7%，至今年第三季為止已下跌至12%以下，而曼哈頓A級辦公室租金亦躍增至每平方呎63.26元，創歷史新高。

近期美國傳出的眾多不動產業併購案亦激勵房地產表現，如美國最大上市不動產公司Realogy表示私募基金 Apollo集團將以約66.5億美元加以收購，較前一日收盤溢價18%。全球最大的私募股權收購業者黑石集團，先前亦同意以200億元收購美國地產大亨澤爾旗下的Equity Office房地產信託公司，加計債務的總收購金額達360億元，成為史上金額最高的融資收購案。而黑石集團過去兩年間已收購10家上市房地產公司，包括CarrAmerica不動產公司、MeriStar Hospitality公司等。

據彭博資訊統計，今年前11個月收購地產公司的總金額已增加一倍，達1890億元，加上美國辦公室空屋率下降、租金創新紀錄商用不動產種種利多因素，可望使美國商用不動產進一步加溫。

而最受市場關住焦點仍是在自用住宅的空屋率上揚，新屋及成屋價格、銷售皆下滑，但是由近期美國公布10月已簽訂合約的成屋待成交指數雖較9月持續衰退1.7%，但已經自7月的歷史低點回升，且與去年同期相較的年衰退幅度也逐月減少，顯示自用住宅方面已由衰退中站穩腳步。

歐洲房市表現不俗

歐洲區的房價仍然持續溫和上揚中，根據經濟學人所製的房價指標變動率，包括丹麥、愛爾蘭、法國、瑞典、比利時、西班牙等今年前11個月成長幅度皆高達10%以上，其中丹麥漲勢凌厲，年增率高達23.3%是歐洲區之冠。而前兩年房市表現受到壓抑的英國，年初至今亦成長9.6%。根據英國建築業協會統計，今年前三季北愛爾的房價即大漲三分之一，顯示出其實英國房市亦開始回溫。

亞洲REITs配息率高，坐收租金收益

亞洲強勁的經濟成長率亦挹注房市的熱潮，除了新富階層的興起，使其對房屋的需求大幅擴張，且大批熱錢湧入亞洲區域，亦帶動房地產的上揚，根據不動產投資管理服務公司仲量聯行的資料，今年上半年當地資金或外資直接投資的金額高達430億美元，較去年同期增加40%，亞洲房地產熱度直線上飆。

而帶動國際資金投入亞洲房市的主要原因即為亞洲REITs的高配息(圖一)，受到明年全球景氣持續降溫，股市前景保守，主要利率可能維持低檔，及亞洲貨幣可能受到人民幣帶動下升值，國際投資人紛紛搶進配息率高的澳洲、新加坡等地REITs。

圖一:各區域房地產配息率

資料來源：EPRA/NAREIT

各區域房地產相關性低，全球配置最佳

根據標準普爾花旗全球不動產指數顯示，其實全球房地產相關係數相當低，與一般普遍認為全球景氣榮枯一致的看法大相逕庭。如美國與英國地區房地產的相關係數為0.39，美國與日本更低，僅有0.07，同為歐洲區的英國與法國相關性亦低於一半，為0.46，而同為亞洲區域的日本及香港亦僅有0.11。因此在全球各區域房地產景氣相互影響很小的情況下，分散化佈局可達到最佳資產配置的效果。

房地產輪漲行情，不容錯過

依照歷史經驗，全球房地產不僅相關性低，且通常具有輪漲行情。在1991至1996年，香港房地產欣欣向榮，幾乎每年績為全球表現最佳的主要地區(表一)，而1997至2004年，由英國及北美房市領軍上揚，去年則以有機會擺脫通貨緊縮的日本表現最好，勁揚51.3%，因此可看出佈局全球房地產長期表現可望較區域型表現更佳。

表一:各區域房地產報酬率

資料來源：S&P/Citigroup Global Property Index，美元計價

受到明年全球景氣成長趨緩，及主要利率維持低檔的大環境影響，加上企業獲利穩定使商用不動產需求旺盛，不動產併購案頻傳，國際資金亦持續加碼REITs等各種利多因素加持下，全球房地產的後市更具吸引力。