2010年首月，全球房地產證券市場隨整體股市回檔修正，由富時集團(FTSE)所編製、代表全球不動產證券價格的已發展市場房地產指數全月下跌5.9%，去年3月以來的凌厲漲勢暫時中斷，其中以英國與香港跌幅最重，分別受到英國復甦力道較弱與中國緊縮疑慮的影響，全月下跌8.0%與13.6%，全球最大市場美國則下跌5.4%。

美、英後市關鍵在經濟復甦力道，亞洲則在政策緊縮強度

雖然房地產證券在過去一個月出現回檔，然而其基本面仍持續復原中。受惠於全球政府戮力挽救經濟頹勢，與景氣息息相關的房地產市場已在去年展開復甦，為去年的耀眼漲幅提供基本面支撐，從而降低房地產證券接下來出現大幅回跌的風險。從各主要房地產市場的現況看來，短期內影響美、英房地產證券的關鍵將在經濟復甦力道，亞洲則在於政策緊縮的強度。

美國：商用不動產價格終於回升，經濟復甦力道為後市關鍵

住宅房市近幾個月銷售量波動劇烈，房價漲勢也有所放緩，主要因原訂於去年11月底到期的首購優惠，直到11月初才確定延展，購屋者決策也因而受到左右。不過美國住宅房市已確立復甦態勢，占全美住宅交易量高達九成的成屋銷售於去年12月已回復到2007年中的水準，追蹤全美20大城市的Case-Shiller指數11月時也連續6個月上揚，因此近來住宅房市數據對房地產證券市場的影響力降低，市場焦點已轉移至商用不動產市場。

目前美國商用不動產市場的交易量雖未再下探，卻持續低迷，價格自2007年10月的高峰至2009年11月更已下跌超過43%，相較於住宅價格的最大跌幅32%，表現更差。所幸近期終於露出改善曙光，2009年金融市場氣氛翻揚，使美國REITs得以透過發行股債籌得超過300億美元的資金，不僅大幅改善財務體質，更擁有購併同業與不動產物件的能力，目前如Simon Property等許多業者均表示已備妥銀彈在場邊等待，一旦出現價格合理的標的，將可馬上出手，外資更早已受到跌價超過40%所吸引，去年即已進場撿便宜。

買氣醞釀下，商用不動產價格已於去年11月出現2008年9月雷曼兄弟倒閉後首度回升(+1%)，雖然這並不代表價格將就此止跌回升，但至少為價格接近谷底的重要訊號，未來只要經濟持續復甦，商用不動產的實質需求也將隨之轉強，對價格將是更有力的支撐。預料2011年交易量將能脫離目前谷底徘徊的局勢，展開回升。

英國：房價充分反映市場共識，也以經濟復甦力道為後市關鍵

英國房地產市場規模為歐洲最大，透明度更是全球最高，所謂透明度指的是房地產成交價反映市場共識的程度。透明度高的原因在於英國房地產鑑價師調整價格的動作相當積極，在這波金融風暴中，他們甚至在實際成交價尚未下跌前即開始下調價格，因此英國的房地產成交價能更忠實的呈現市場共識，不至於出現賣家開價過高、有行無市的現象，這種特性有利於房地產證券投資，因為代表投資人能更了解市場的真實狀況，不確定因素得以降低。

目前英國的住宅與商用不動產價格皆已開始回升，綜合評估住宅與商用不動產價格的IPD指數，自2007年6月的高峰下跌44%後，終於在2009年7月觸底回升，至12月已連續5個月上揚。接下來，房價是否能持續復甦的關鍵將在經濟復甦力道，與美國狀況相仿，外資也已進場撿便宜，目前德、法的資金已在倫敦房地產市場擁有主導地位，倘若已開發歐洲與新興歐非中東的經濟能持續復甦，位居該區域金融與運籌中心的倫敦，其房地產也會有更大的實質需求，就能支撐房價，也支撐房地產證券市場表現。

亞洲：基本面強健，短線上將受政策趨緊的壓力

相較於美、英後市將受經濟復甦力道左右，亞洲似乎不需要擔心這個問題，在中國的強勢帶領下，亞太的成長力道全球有目共睹，配合亞洲地狹人稠的特性，房地產市場新供給一向有限，因此無論是住、商市場，皆早已展開強勢恢復。中國房價已連續10個月上揚，亞洲最大市場香港的房價也早在2009年第一季即觸底回揚，澳洲的房價甚至已突破風暴前高點，再創歷史新高。

亞洲房市目前面臨的問題在於政策轉趨緊縮。經濟慢慢步上常軌後，各國開始緊縮貨幣，以避免吹出下一個資產泡沫，繼澳洲三度升息後，最近中國官方也動作頻頻，又是調升存款準備率、又是發表今年將嚴格控制信貸增速的言論，引發股市賣壓，連帶影響區域房地產證券的表現，香港相關證券1月份即重挫逾13%。其實緊縮代表經濟良好，對房地產市場的長線發展屬正面因素，然而短線上，緊縮直接提高取得貸款的難度，影響房地產市場的買氣與房地產企業的營運，因此短期內亞洲房地產證券市場恐怕會有較其他區域沉重的壓力。

2010年仍有表現空間，然波動性增加

2009年，房地產證券無疑是最耀眼的投資標的，進入2010年，在經濟將持續復甦的預期下，房地產市場也可望持續復原。然而國泰投顧認為，在經過去年3月以來的飆漲後，漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發生機率都大為提高，去年那樣一路向上的走勢恐難再現，因此單筆投資的進場時間將更難掌握，建議投資人以定時定額的方式投資，以降低投資風險。

資料來源：Lipper，2010/1/29，美元計價。

括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數，同類型基金採Lipper Global分類。

*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金，故無同類平均可供比較