2006年全球商業不動產投資總額創下6,820億美元的歷史新高，歐洲展現驚人成長力道，首度在投資總額與成長率均超越美國，近期剛通過REITs法案的德國更隱含無限潛力。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，德國商業不動產基本面堅實，REITs法令通過後，商業不動產短期雖將面臨稅率與轉換上的困擾，但眾多企業與地產基金都期待以REITs活化資產，長期走勢看好，預期2010年德國REITs總市值可達500億歐元，可望與英國競逐全球REITs第三大市場的寶座。

賴盈良表示，根據全球最大房地產顧問中心─仲聯良行(Jones Lang LaSalle)的統計，2006年投資歐洲商用不動產的總金額高達3050億美元，年增率高達44%，兩者均較投資美國商用不動產的2830億總金額與31%年增率為高，也是史上歐洲首次超越美國，晉身全球最熱門的商業不動產區域。讓歐洲迎頭趕上美國的功臣，當推近期剛通過REITs法案的德國，其2006年的商業不動產投資總額高達620億美元，年增率高達140%。

德國商業不動產的基本面十分堅實，賴盈良分析，根據研調機構CBRE Research的統計數據，2006年英國倫敦辦公室平均租金年增率達23.5%，法國巴黎也有13.8%，德國漲勢則相對落後，主要城市法蘭克福去年租金僅微幅成長，相對其他歐洲主要國家，未來租金較有上揚空間。此外，德國近期公佈的3月企業信心指數、4月消費信心指數雙雙上揚，商業及物流業的成長將帶動零售與倉儲等商業不動產需求；德國3月份失業率9.2%，降至近六年最低，企業雇用人力增加，辦公空間需求也進一步提高，對商業不動產的走勢均具有強勁的推波助瀾作用。

近期德國正式通過REITs法案，可望進一步提高商業不動產的行情。但是，賴盈良指出，由於德國商業不動產多半都為不動產基金與企業所有，尚未經過公開發行的程序，不像英國大多都掌握在上市的地產開發公司之手，因此未來德國商業不動產要轉換為REITs會較花時間。此外，德國商業不動產轉換為REITs時，不動產若有增值需課徵資本增值稅，但資本增值稅率明年可望由39%降為30%，許多不動產業主心存觀望，德國REITs的問世時間可能會因此稍有延緩。

不過，雖然德國未來推出REITs的時程可能稍有遞延，不過德國許多擁有大筆商業不動產的國際級企業已經躍躍欲試，打算將旗下的物業透過REITs進行資產活化，並將所得金額對企業的核心事業進行再投資。根據李曼兄弟(Lehman Brothers)的預測，德國前六十大企業旗下便有2000億歐元(相當於新台幣8兆8470億元)的商業不動產可供轉換為REITs。澳洲AMP資本投資有限公司則估計，到了2010年，德國REITs的總市值可望上看500億歐元，與英國競逐全球第三大REITs市場的寶座。

全球商業不動產投資金額與成長率比較表

單位：10億美元

資料來源：Jones Lang LaSalle，2007/03，寶來投信整理