美國房地產證券市場近半年來漲勢驚人，自今年低點(3/6)至波段高點(9/28)之間，漲幅高達101%，但之後卻陷入盤整。國泰投顧認為，雖然近期因延長首購優惠措施未定，加上全球股市震盪回跌與市場輪動，美國房地產證券短線承壓。不過美國延長首購優惠的機率甚高，且住宅市場已開始復甦，甚至商用不動產市場也露出曙光，因此美國房地產基金仍具中長線投資潛力，可趁回檔時逢低佈局。如果希望分散區域上的風險，也可考慮佈局環球型房地產基金。

首購優惠延長政策未定，市場陷入盤整

美國政府去年底推出首購房屋的退稅優惠，並於今年初加碼，符合資格者最高可獲8000美元的退稅。此措施大獲市場好評，與聯準會的1.45兆美元房貸證券購買計畫聯手，成功刺激住宅房市回春，然而首購優惠將於11月底結束，市場擔心好不容易展開復甦的住宅房市將再度冷卻。因此國會目前正在討論延長此措施，可能將其延長至明年4月，接著以每季減少2000美元退稅額的方式漸漸退場，希望避免措施嘎然停止所可能帶來的衝擊，進一步保護住宅房市復甦的綠芽。此舉立意良好，但政策未定對市場來說終究是一項不確定因素，因而造成10月以來美國房地產證券市場陷入盤整。

風水輪流轉，各區域房市長期趨勢一致

資料來源：Bloomberg，2009/10/30，全球、美國與亞洲為美元計價，歐元區為歐元計價，英國為英鎊計價。黑色區塊為該期間表現較差市場。

*美國採用美國不動產證券投資信託指數，低點為3/6；其他區域則採FTSE NAREIT/EPRA不動產市場指數，低點為3/9。

房地產證券市場一如股票市場，有區域輪動的現象。觀察美、歐、亞等三大房地產證券市場，會發現今年以來亞洲在香港的帶動下率先翻揚，接著是美國，歐洲則又更晚一些。換句話說，各區域市場短期表現可能會有較大差異，然一旦拉長時間，在輪漲之下長期表現其實都趨於一致。即使是近期較弱的美國房地產證券，低點至今的累積漲幅也相當搶眼。

住宅房市已復甦，前行動力仍在

短期因政策不確定與區域輪動而呈現震盪的美國房地產證券，未來上漲續航力如何，應回歸到基本面現況與展望來考量。就住宅房市來說，由於身為此次金融風暴的起火點，因此獲得政府最大力援救。首次購屋稅務優惠與1.45兆房貸證券購買計畫成功壓低房貸利率，並有效刺激買氣，目前佔美國整體房屋交易達九成的成屋銷售量已回到2007年中的水準。銷量回升也帶動房價自低點緩升，追蹤美國20大城市房價的Case-Shiller指數在連跌33個月後，終於在今年5月止跌回升，目前已連續4個月上揚。價量齊揚顯示房市復甦確實已經展開，未來隨著經濟持續好轉，就業市場、民間消費漸漸改善，預料美國住宅房市的復甦之路仍將擁有繼續向前行的動力。

開始為投資而籌資，商用不動產曙光初露

相較於住宅房市的價量齊揚，商用不動產市場的基本面相對疲弱。根據穆迪與房地產研究機構RCA的統計，商用不動產的交易量雖於第二季略有起色，但仍處低迷狀態；價格跌勢雖有減緩，卻也持續下探。

雖然商用不動產的價、量數據都相當低迷，然而觀察近期市場動態卻可發現曙光已經乍現。首先，向來高度仰賴資金來進行運作的商用不動產市場，曾因金融風暴導致資金取得難度大增，而使不動產投資信託(REITs)的財務體質與營運受到重創，不僅造成當時股價如自由落體般墜落，更使得發行股票或債券籌資的管道大大受阻。所幸，今年全球股市落底勁揚後，資金問題順利獲得化解，今年3月至今美國REITs已在股市籌得170億美元，在債市募得30億美元。

更令人鼓舞的是，近期REITs的籌資目的已經從早先的「改善財務體質」轉為「為下一階段的投資做準備」。例如Simon Property等大型REITs就表示籌資是為了備妥銀彈，以便在合適標的出現時能馬上進行交易。這對於商用不動產市場而言是相當正面的訊號，不僅代表REITs已不再為流動性問題所擾、財務體質顯著改善，更代表未來交易量可望回溫，量先價行之後，價格也可望止跌回升。

美房逢低佈局，環球房地產基金可分散區域風險

近期美國延長首購優惠措施的細節未定，成為房地產市場的不確定因素，加上全球股市震盪回跌與市場輪動，造成美國房地產證券呈現盤整走勢。不過在歐巴馬的敦促下，美國延長首購優惠的機率甚高，加上住宅市場已步上復甦道路，商用不動產市場也露出曙光，因此美國房地產證券市場的長線漲勢應不至於就此告終。國泰投顧認為，美國房地產基金仍有中長線投資潛力，可趁回檔時逢低佈局；如果希望分散區域上的風險並在區域輪動中受惠，也可考慮佈局環球型房地產基金。

資料來源：Lipper，2009/10/30，美元計價。括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數，同類型基金採Lipper Global分類。

*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金，故無同類平均可供比較