近來全球各地房地產證券表現亮麗，主要受惠於企業財報優於預期、房地產基本面數據改善，以及多項房地產救市措施正式上路，點燃投資人樂觀情緒所致。根據富時(FTSE)所編製的區域房地產證券指數(涵蓋REIT及房地產相關企業股票)資料，全球房地產證券指數3月初以來漲幅已累積至77%，遙遙領先全球股市的52%漲幅。

展望未來，近幾個月的急漲可能使得短線房地產證券的投資風險加大，但目前看起來各項數據已經逐漸脫離低檔、展開復甦，此將有助於信貸與就業市場的改善，進而帶動房地產市場好轉，因此房地產證券長期仍具有相當不錯的投資潛力。國泰投顧建議投資人可逢回買進，或透過定時定額，長線布局房地產基金。

全球房地產證券漲幅遙遙領先整體股市

資料來源：Lipper，2009/7/28，美元計價。

*美國房地產證券指數為09/3/6~09/7/28，其餘指數為09/3/9~09/7/28。

**各指數均在09/7/8~09/7/13間展開近期漲勢。

房市援救措施上路，帶動房地產證券續彈

美國住宅價格崩跌是這次金融風暴的起點，但傷害也蔓延至商用不動產市場，經營房地產企業首當其衝，無論租金或出售建築物的收入均大減，融資能力也大受影響。

正因如此，美國政府端出了不少針對房地產市場的救市方案。7月初正好有二項相當重要的措施上路，也激勵了房地產證券市場。首先，聯準會過去不接受以商用不動產抵押擔保證券(CMBS)為擔保品來取得融資，但現在已開放具有AAA評等及一定資格的CMBS可以作為擔保品。第二，規模可能高達400億美元的問題資產收購計畫(PPIP)開始上路，這些問題資產主要包括以房地產為擔保品的貸款，以及這類貸款所包裝而成的證券。這二項措施都是希望藉著政府的親自參與，來提高投資人購買房地產相關證券的意願，當這些證券的市場交易開始活絡，房地產企業的融資困境才有解開的機會，財務狀況也有改善的契機。

上述措施確實帶動了投資信心。美歐房地產企業的CDS(反映企業違約風險的指標)目前已大幅回降至去年雷曼兄弟倒閉前的水準，再加上摩根大通、英特爾、開拓重工等產業龍頭財報都優於預期，讓整體股市氣氛趨於熱絡，也使房地產證券跌深反彈的力道得以延續。

房地產市場實質基本面也開始轉好

今年5月，前後二任美國聯準會主席即先後發表對美國房市看法漸趨正面的談話。前主席葛林斯班表示「看見美國房市觸底的種子」，現任主席柏南克則說「美國房市出現一些觸底的跡象」，許多分析師也表示美國、英國房市的底部已逐步浮現。

市場人士漸趨樂觀的看法也在近期公布的數據中獲得印證。舉例來說，全球房地產市場規模數一數二的美國與英國，雖然住宅價格仍然低迷，但跌勢在近3個月已有見緩和，5月美國的Case-Shiller房價指數更在連續33個月下跌後首度回升，新/成屋銷售量也雙雙連續3個月上揚，這對全球房地產市場是相當大的鼓舞。另外，受金融風暴傷害較輕，體質較穩健的亞洲房地產市場更是快速加溫。例如亞洲最大的房地產市場—香港，房市交易量在2月後開始顯著回升，6月樓宇買賣合約總額較2月激增267%，並回到2008年中、雷曼兄弟倒閉前的水準，在在顯示房地產企業股價的飆漲並非僅憑藉著市場的樂觀氣氛，同時也擁有實質基本面的支撐。

房地產證券能否續漲，關鍵在信貸與就業市場

自今年3月低點以來，短短不到半年的時間裡，全球房地產證券指數已上漲77%，亞洲與英國的漲幅甚至高達90%上下。短線漲勢已相當驚人，針對未來上漲的空間，國泰投顧認為關鍵在於信貸與就業市場。

美國商用不動產融資管道仍不暢通為目前面臨的最大困境。去年下半年至今，美國沒有任何新發行的商用不動產抵押擔保證券(CMBS)，顯示這一年來金融市場對商用不動產貸款興致缺缺，房地產企業融資仍有很大的阻礙。政府各項措施試圖改善融資的困境，因此接下來的觀察重點之一會在信貸市場是否能在政策發酵之下獲得解凍。如果未來新的CMBS能順利發行，或是信用利差開始下降時，則表示措施的效果開始顯現，房地產企業的財務狀況則可望改善，股價也有表現的空間。

就業市場則是另一個觀察重點。就業市場不好，房地產市場的買氣也不會好。目前美、歐、日等三大房地產市場的失業率均持續攀升，這不僅代表喪失穩定收入的人數增加，也讓目前仍有工作的人有未來可能飯碗不保的壓力，因此住宅市場的買氣大受影響，房價也仍陷低迷。所以，未來就業數據若開始改善，如失業率下降、初次申請失業金人數持續減少等，對於住宅市場而言將是正面的訊息。

建議逢回加碼，或是定時定額投資

房地產市場短線已有較大漲幅，未來可能面臨波動加劇或是回檔整理的可能性。不過，目前全球房地產證券的價格其實僅只回到去年大約10月中旬的水準，距離2007年2月的高點也還有50%的跌幅。另外，從房地產證券價格相對於實體不動產折價或溢價的數據來看，目前美歐房地產證券仍在合理偏便宜的價位，若配合經濟逐漸復甦再拉升實體不動產的價格水準，房地產證券未來仍具表現空間。建議投資人可以逢回加碼，或是透過定時定額來投資房地產型基金，以降低短線投資風險，並參與全球房地產企業的復甦之路。

環球房地產基金績效表

資料來源：Lipper，2009/6/30，美元計算，各期間報酬率單位為%。