投資建議

「長虹天璽」總銷金額87億元，已於4Q11銷售，銷售率達72%，平均成交價落在110~120萬元，創下內湖區域行情，預計3Q12正式動工，預估貢獻2014~2015年營收金額47億元與40億元。

「長虹菁英」總銷金額11億元，已於1Q12推出，銷售率69%，目前僅剩3 戶店面尚未銷售，平均成交價落在80~85萬元，預計3Q12動工，預估貢獻2015年營收金額11億元。

長虹已公告2011年股利政策，將配發現金股利5.5元、股票股利0.1元，現金殖利率8.4~8.8%。

IBTSIC預估長虹2012年營收金額50.62億元，YoY+0.91%，稅後盈餘22.75 億元，YoY-0.26%，稅後EPS 9.30元。

投資建議：維持買進，目標價PBR 2X。（以2012年底淨值41元為計算基礎）

營運分析

長虹公司簡介

長虹為廠辦起家的建商，資本額24.47 億元。推案都集中在台北市與北縣精華地區為主，推案毛利達35~50%，建案具品牌知名度，所推個案價格往往高於行情價一到二成左右，而推案皆由子公司宏林營造興建，有效控制建物品質、進度及成本。再加上推案能力強及購地成本較低，營運表現也在同業中表現不錯的水準。

長虹推案概況

長虹目前在手推案有「長虹凌雲」、「長虹峰華」、「長虹虹頂?、「明日博」、「長虹天璽」、「長虹菁英」、「長虹創意」與「長虹凱旋」，合計總銷金額321 億元，回顧貢獻2011 年營收金額24.45 億元，IBTSIC 預估上述建案貢獻2012~2013 年營收金額50.62 億元與40.00 億元。

「長虹凌雲」位於北市文德路，總銷金額34億元，廠辦案，銷售率91%， 已於2009年完工，回顧貢獻2009∼2010年營收金額13.86億元與5.59億元， 目前成屋銷售，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額3.14億元，於2012年結案。

「長虹峰華」位於新北市新店七張地區，合建案，房價每坪45~50萬元計算，總銷金額11.58億元，已於2Q10推出並動工，已於1Q12完工，銷售率90%，回顧貢獻2011年營收金額10.63億元，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額0.95億元，並於2012年結案。

「長虹虹頂」，位於北市士林區中山北路與中正路交叉口，產品定位豪宅案，總銷金額34.38 億元，2Q08 初推出，已於1Q12 完工交屋，銷售率100%，回顧貢獻2010~2011 年營收金額17.03 億元與13.82 億元，IBTSIC 預估貢獻2012 年營收金額3.53 億元，並於2012 年底結案。

「明日博」位於北市市民大道與建國南路口，與忠泰建設共同合作興建， 並成立忠泰長虹建設與部分地主共同合作興建，將興建1棟商辦大樓、2 棟住宅大樓，合計總案量250億元，共165戶，其中地主分配40%，忠泰長虹建設分配60%，忠泰長虹建設分配戶數98戶，其中長虹持股40%、忠泰建設持股60%，長虹總銷金額60億元，已於07/2011正式公開銷售，銷售率100%，己於1Q12動工，預計2016年完工，已達完工比例法認列門檻， 但由於「明日博」由忠泰建設主導，忠泰建設傾向以全部完工法認列營收， IBTSIC預估「明日博」貢獻2016年營收金額60億元，獲利金額25億元。

「長虹天璽」位於北市港華街，麗山國小附近，基地面積1,389坪，住宅案，每坪房價110~120萬元計算，總銷金額87億元，已於4Q11銷售，銷售率達72%，預計3Q12正式動工，完工時間點在2014年底至2015年初， IBTSIC預估貢獻2014~2015年營收金額47億元與40億元。

「長虹菁英」位北市經貿二路，住宅案，基地面積212坪，每坪售價80~90 萬元來推估，總銷金額11億元，已於1Q12推出，銷售率69%，目前僅剩3 戶店面尚未銷售，預計3Q12動工，預計1Q15完工，IBTSIC推估貢獻2015 年營收金額11億元。

「長虹創意」位於北市內湖區瑞湖路，基地面積518坪，為廠辦合建案，每坪售價40~45萬元計算，長虹分配總銷金額3億元，3Q10正式動工，已於3Q11完工，IBTSIC認為全案可望在2012年全數銷售完畢，推估貢獻2012年營收金額3.0億元。

「長虹凱旋總部」位北市洲子街，基地面積1,252坪，廠辦案，每坪售價75萬元來推估，總銷金額80億元，已於2Q11動工，預計3Q12完工並取得使用執照，IBTSIC推估2012年底銷售率50%，貢獻2012~2013年營收金額40.0億元與40.0億元。

2012年獲利預估

展望2012年，長虹除原有建案「長虹凌雲」、「長虹虹頂」與「長虹峰華」將貢獻營收金額7.62億元，加上新建案「長虹創意」與「長虹凱旋總部」貢獻營收金額43億元，長虹2012年營運將較2011年持平。IBTSIC預估長虹2012年營收金額50.62億元，YoY+0.91%，營業利益23.18億元，YoY+0.61%，稅後盈餘22.75億元，YoY-0.26%，稅後EPS 9.30元。

土地庫存

長虹在土地庫存方面有九筆，其中北市為六筆、新北市為三筆。分別為「世紀長虹」、「長虹天際」、「長虹虹璽」、「WTO十二期」、「長虹信義傳家」、「虹欣永吉案」、「文德住宅」、「鶯歌案」與「長虹The One」，基地面積12,271坪，推案量達412億元，淨利金額176~196億元，潛在貢獻長虹每股淨值72~80元。

「世紀長虹」位於新北市林口文化三路三段，基地面積2,008坪，每坪35~40萬元計算，推估總銷金額75億元，產品將規劃每戶60~156坪大坪數高階級產品為主，已於3Q11正式動工，採先建後售方式，預計3Q13完工並取得使用執照，IBTSIC推估貢獻2013年營收金額75億元。

「長虹天際」位於新北市林口文化三路三段，基地面積1,870坪，每坪30~35萬元計算，總銷金額75億元，產品將規劃每戶約在50~90坪產品，預計2Q12取得建照後動工，採邊建邊售，預計2015年完工，IBTSIC預估貢獻2015年營收金額75億元。

「長虹虹璽」位於北市內湖區新富街，基地面積462坪，合建案，長虹分配總銷金額7.2億元，已於3Q11動工，採邊建邊售方式，預計2013年完工，IBTSIC預估貢獻2013年營收金額7.2億元。

「長虹WTO 十二期」位於內湖洲子街鄰近內湖高工，基地面積926 坪， 推估總銷金額50 億元，目前仍在規劃中。「長虹信義傳家」位於北市信義路大安路口附近，為都市更新案，基地面積1,017 坪，長虹分得總銷金額為27 億元，目前已通過都市更新計劃，正在權利變換中。

「虹欣永吉案」位於北市捷運後山埤站，為合建案長虹持有比例為60%， 基地面積1,945 坪，每坪售價50~60 萬元計算，長虹可分得總銷金額為45.4 億元，已通過都市更新計劃，正在權利變換中，獲利金額將會認列於子公司中。「文德路住宅」位於北市內湖文德路，基地面積為497 坪，每坪售價在50~60 萬元計算，總銷金額可達9.5 億元，目前正在規劃中。

「鶯歌案」位於鶯歌區鄰近鶯歌火車站附近，基地面積1,775 坪，每坪20~22 萬元計算，總銷金額23 億元，預計1Q13 推案並動工。

「長虹The One」位於北市北安路上，在大直重劃區附近，為台北好好看都市計劃開發，商用辦公大樓型式來開發，每坪售價60~70 萬元計算， 總銷金額可達100 億元，扣除土地成本與營造成本30~35 億元，潛在利益達65~70 億元。目前長虹將規劃作為出租資產為主，「長虹The One」每年租金收入為2.5~2.8 億元，扣除每年折舊與相關費用0.8 億元，每年獲利金額可達1.7~2 億元，貢獻長虹EPS 達0.7~0.82 元。

財務結構分析

IBTSIC 整理主要上市上櫃營建公司，可貸資產金額（如土地、在建工程與待售房屋）當分母，借款金額（如短期借款、應付公司債與長期借款等） 當分子，相除的數字即為建商借款比例。回顧4Q11 營建業借款比例約在52%，觀察三豐、國建、基泰的借款比例皆低於20%水準。

三豐方面，建案主要以都市更新為主，與地主合建，因此借款比例相對較低；國建與永信建主要以自有資金來營運，儘量降低借款比例為主要營運策略；基泰方面，主要以地主合建方式，因此借款比例相對較低。

觀察長虹4Q11 借款比例50%，低於營建業平均值52%，顯示長虹借款比例屬健康水準。

股利政策

長虹股利政策都配發現金股利為主、搭配少部分股票股利，股利發放率皆有57%以上水準。回顧2010年，長虹股利政策配發現金股利6.2元、股票股利0.1元，股利發放率57%。長虹已公告2011年股利政策，將配發現金股利5.5元、股票股利0.1元，現金殖利率8.4~8.8%。

投資建議：

投資建議：維持買進，目標價PBR 2X。（以2012年底淨值41元為計算基礎）

簡明損益表

投資評等說明

評等	隱含報酬率空間
強力買進	> 50%
買進	30%~50%
區間操作	預期股價波動區間 < 30%
觀望	建議降低持股 近期股價將呈持平走勢 無法由基本面給予合理評等

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