06年3Q國泰房地產指數為106.85，較2Q的105.37上揚，整體呈現價漲量穩的態勢，再度增強房市信心，尤其在台北市，指數高達113.66，相較2Q增加4.01%，呈現價漲量穩，而北縣亦較上季增加1.21%，呈現價漲量穩，北縣市房市易漲難跌，推案在北縣市建商承受風險較小，而3Q台中指數為109.03，較2Q增加4.3%，呈現價漲量增，為第3季中，表現最好區域、南高地區則呈現價穩量縮，顯示目前房價最看好仍是北部地區，而第3季信義房價指數101.22，相較2Q的101.43呈現持平狀態，近期房價受到支撐，短期不易下跌，而房地產景氣對策訊號方面，06年第2季綜合分數為12分，與上一季的相同，種種跡象顯示房地產景氣較之前樂觀一些。

圖一：國泰及信義房價指數

資料來源：信義房屋、國泰房屋 /中信證券集團整理

圖二：房地產景氣對策信號圖

資料來源：經建會 /中信證券集團整理

由房市供需來看，以代表供給的新增使照戶數，與代表需求的新增人口戶數來推估，06年可能發生供給過於求的情形，考慮無效餘屋下，未來推案地點格外重要

一般來說，代表房市供給的為新增使照戶數或是新增建照戶數，而代表需求的為新增家庭戶數，由過去國人一宅僅住一戶的比重約佔總家庭戶數的87%計算，05年新增家庭戶數為11.3萬戶，新增房屋需求為9.83萬戶，05年新增使照戶數為7.9萬戶，05年供不應求，06年前9月來看新增家庭戶數約9.1萬戶，產生需求約為7.91萬戶，06年前9月新增使照戶數為8.7萬戶，產生供給過剩，若以此推估06年新增使照戶數約11.6萬戶，新增家庭戶數為12.1萬戶，住宅實質需求約為10.5萬戶，06年供過於求浮現，未來地點的選擇將格外重要。

圖三：新增建照、使照及戶數圖

單位：戶數

資料來源：內政部 /中信證券集團整理

高鐵即將通車，週遭房市景氣將受交通便利而翻揚，資產題材再度發燒，相關個股可望受惠

高鐵近期完工，目前正在測試階段，自台北至高雄左營，全長約345公里，沿途經過14縣市、77市鄉鎮區，高鐵規劃在台灣西部走廊設置12個車站。營運初期，有8個車站提供服務；其餘4站，預計於2010年加入營運，初期通車路段為板橋到左營，而台北站亦在努力中，營運初期包括台北、板橋、桃園、新竹、台中、嘉義、台南及左營等8站 ，營運後期：增加南港、苗栗、彰化、雲林4站。預估高鐵正式通車後，在其週遭具土地資產的相關公司可望受惠。

圖 四：高鐵受惠股

資料來源：中信證券集團整理

相關個股分析：大陸工程(2526.TW)

大陸工程為高鐵通車最直接受惠個股，大陸工程為國內老牌營造公司，主要營收來源為營造工程款、房屋出售與租賃收入，今年上半年處分台灣大哥大股票約7萬張，加上出售前瞻大樓獲利貢獻下，上半年獲利超過去年整年水準，上半年營收為43.29億元，稅後淨利為22.94億元，EPS為2.44元。

大陸工程積極往海外發展，近期已取得印度50億元道路工程，此案毛利率達10%，未來積極參與毛利高達25%的印度土地開發，印度市場將成為公司主要獲利來源之一，美國市場主要透過子公司接單，06年接獲美國舊金山大橋約14.35億美元工程案，未來5年大陸可獲利2~3億元的轉投資收入，另外目前擁有高鐵及高鐵特別股總計佔高鐵股份約7.16%，由於高鐵即將通車，在興櫃股價回升至11元以上，大陸未來不排除處分，台灣大哥大在06年處分7萬張後，目前剩下2.1萬張，持有成本僅4.4元，未來將積極處分非本業轉投資。

06年可認列營建個案計有青山鎮、信義安鋒、一品花園及上半年處分的前瞻大樓，青山鎮個案未來每年可認列25億元左右近期高鐵通車的板橋站附近，與厚生合建4棟，總銷金額約160億元，大陸可分回25%，金額約40億元，此部分亦有20%毛利率，未來高鐵通車，大陸工程受益最大，預估06年EPS為3.41元，07年EPS亦有2.29元的水準。

宏普(2536.TW)

宏普為台北市建商，主要推案在北縣市為主，建案大部分採用完工比例法認列，近期案子除了天玉、政大案、城隱與城市光點，其餘採用完工比例法，06年預計認列個案計有新天鵝堡、悅桂、天玉、川普、敦南富星、城隱、上隱、城市光點與蒙田大道等案，06年前9月營收為23.43億元，YOY-6.83%，毛利率為30.08%，與05年的30.91%持平，稅後淨利為5.16億元，EPS為1.83元。

公司主要入帳在第4季，10月營收7.24億元，MOM+104.4%，估4Q營收達17億元，QOQ+88.46%，為全年入帳高峰，稅後淨利為3.55億元，單季EPS為1.26元，累計06年營收為40.43億元，YOY+10%，全年毛利率維持30%水準，稅後淨利為8.71億元，YOY+4.8%，EPS為3.08，預估07年營收為60.98億元，YOY+50.8%，毛利率為30%，稅後淨利為13.42億元，YOY+54%，EPS為4.74元，目前來看，目前股價淨值比僅1.69倍，在績優營建股中偏低水準。

結論

由於房價指數持續創高，營建類股大漲後再高檔震盪，高鐵通車在即，可留意相關受惠個股，建議逢低買進大陸工程(2526.TW)、宏普(2536.TW)。