在市場高度期盼之下，美國聯準會(Fed)在最新的利率決策會議中宣布調降聯邦指標利率兩碼，從目前的5.25%變成4.75%；寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，降息對於REITs是一大利多，依據歷史經驗顯示，自1995年以來的美國三次降息，一年後REITs平均報酬率達9%，顯示降息後若持有REITs資產，時間越久其表現越突出。

自從美國聯準會今年8月調降重貼現率以為銀行緊急紓困，並宣稱將採取必要行動來抑制總體經濟受到金融市場風暴的影響後，市場對於聯準會將會跟進調降聯邦基金利率的預期就不斷升高。而美國Fed最新宣布降息兩碼，此一舉動對REITs市場的影響誠屬正面，預期借貸成本將會減低，優質REITs有機會以便宜資金購入收益高的建物，從而增加REITs之FFO(營運現金流,Fund From Operation)的成長。

以歷史經驗觀察，根據UBS全球不動產證券化指數的表現，自1995年以來的這12年間，共經歷了美國三次降息，不過全球REITs在降息之後的三個月、六個月以及一年之後的表現，卻顯現出持有時間越長、報酬越佳的情況，像是1995年及2001年的兩次降息，一年後報酬率分別可達12.16%、13.45%，顯示美國在降息之後，REITs表現趨於上揚態勢。

而美國高盛集團於9月最新出爐的報告就提出兩大假設，若Fed為穩定美國經濟並避免房市衰退，在今年底前降息75個基本點，且2008年也保持降息，不動產的資本化率應會不變，甚至稍降，預期REITs在今年會從目前負報酬回升到平盤或甚至10%漲幅，未來一年有10%-20%的上漲空間。

不過，若是信貸問題蔓延好一陣子，連累商業不動產，導致借貸成本和發股成本上揚，REITs資金的加權平均成本上升，建物的資本化率要3-6個月後才會下跌，在REITs無法用便宜資金買入優質建物之下，將會影響到REITs的資產評價，進而讓REITs股價下挫，若此情況發生，REITs到今年底前還會再跌5%，未來一年還將下跌10-15%。

另一方面，針對近期市場擔心商用不動產的抵押貸款利率上揚，會導致美國商用不動產可能跌價的傳聞，賴盈良認為，以絕對利率來看，目前影響不大，主因是儘管不動產抵押貸款利率是以美國10年期公債殖利率加碼幅度為呈現上揚，但美國10年期公債殖利率從今年6月份高點5.2%已大幅下跌73個基本點(目前約4.47%)；而不動產抵押貸款利率加碼幅度只有從半年前120個基點提高到目前160~200個基點，約增加40~80個基點，若是以絕對利率來觀察，影響並無想像中來得大，不過未來仍需觀察信貸市場是否有繼續惡化的現象。

賴盈良表示，目前REITs在舉債方面較未受到信用市場緊縮的影響，因為旗下建物品質較好，所以信評較高，加上目前信用市場是對信評較差的公司加碼幅度較大，所以舉債成本影響相對有限。先前REITs曾和私募不動產基金及Hedge Fund交鋒搶建物，但因私募不動產基金及Hedge Fund借便宜資金進行高度財務槓桿的併購，REITs落居下風，但當信用市場緊縮時，舉債成本的大幅上揚之際，由於REITs公司本身財務狀況較佳，舉債比大約只有50%，而且主要業務為租金收入，擁有充沛的現金，未來比私募不動產基金和Hedge Fund更有能力主導商用不動產市場，選擇更好的建物進行投資。

表一：美國12年來三次降息，REITs後市表現

資料來源:Bloomberg,報酬率計算乃依據UBS全球不動產證券化指數