富國銀行(Wells Fargo)預測首季獲利可達30億美元，超乎市場預期而帶動金融股上揚，與金融股連動性高之REITs更是應聲大漲。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，美國REITs指數(RMZ)於3月初跌破歷史低點後觸底反彈，搭配政策性作多，漲幅已逾四成，短期間受惠於金融股帶動，REITs反彈機會大，近期觀察重點為本月底將公佈的19家大型銀行壓力測試，以及公私合購銀行不良資產計劃(PPIP)和「短期資產擔保證券融資計畫」(TALF)之買賣雙方參與程度，如有成效，商業不動產的借款壓力可望減輕，有利REITs中長線走勢。

賴盈良指出，3月中旬，聯準會擴大債券收購計劃，輔以新屋開工意外大增，緊接著美國財政部宣佈再投入750億至1,000億美元的新資金，處理銀行體系內上看1兆美元的不良資產，此辦法分為兩部分，其中「公私合購銀行不良資產計劃」(PPIP)是和民間合作，成立公共民間投資基金，以收購房貸抵押等證券；另一部份為擴大聯準會現有的「短期資產擔保證券融資計畫」(TALF)，增加2009年以前發行的證券，此兩項計畫為金融市場注入信心，激勵金融類股大幅走揚。

此外，堪薩斯聯邦儲備銀行總裁Thomas Hoenig指出，初步壓力測試結果顯示大型銀行多數不需要政府紓困，且富國銀行首季獲利創新高，令投資人喜出望外，加上花旗集團、美國銀行和摩根大通紛紛表示今年初開始獲利，更讓投資人樂觀預期銀行業即將走出低潮。

統計自2007年7月至今年3月底，金融類股與REITs指數(RMZ)之平均相關係數高達85%至90%，顯示金融類股與REITs走勢的高連動性，觀察近期金融股表現已自低點上漲八成之多，REITs指數(RMZ)也自今年3月6日之287.87低點反彈向上，漲幅也逾四成，因此從技術面分析，REITs指數走勢已接近完成整理之型態，日與週的MACD技術指標也出現背離，顯示REITs底部反彈的可能性高，雖然許多REITs業者準備折價發行新股以籌措資金，將對REITs股價造成不小壓力，但目前市場認為籌錢舉措可減低REITs破產風險，股東權益被稀釋的疑慮淡化，反而讓負面衝擊轉變為正面利多，若金融類股走勢持續穩定，REITs可望有補漲空間，走勢向上震盪盤堅。

分析全球各REITs市場後市，賴盈良認為英國REITs較為看好，根據高盛研究(Goldman Sachs Research)，歐陸今年經濟成長率將自-1.9%調降至-3.6%，並降低2010年經濟成長率預估，唯英國持平，維持在2009年-2.5%及2010年1.7%的水準，相較於歐陸經濟體，英國景氣提前落底回升的跡象較為明顯，進而增加REITs走多的可能性。

再者，英國REITs公開籌資動作已告一段落，股東權益被稀釋的情況已反映於先前REITs的跌幅上，資產價格還要再下跌2到3成才會違反債務條款，REITs的破產疑慮降低，且觀察英國直接不動產指數(IPD)已由高點修正39%，回檔幅度已大，IPD向來落後於REITs指數但反應景氣快速，因此IPD跌深，已加強英國REITs跌至低點的可能性，中長期走多機率大。

本週四與週五分別有摩根大通與花旗集團公佈首季盈餘，賴盈良指出，兩家金融機構之獲利均出現好轉，可望激勵金融股走揚，REITs走多的可能性高，可分批進場佈局以降低風險，後續觀察指標可留意PPIP和TALF兩計畫之成效，將影響國際金融局勢，至於觀察景氣是否落底回升，則可留意成屋銷售、營建許可登記及新屋開工等房市數據。

表一：全球不動產證券化基金(REITs)近期績效表現

資料來源：Bloomberg(2009/4/9)