《購屋規劃》北市7月移轉棟數飆 是搶過戶假象？

精實新聞 2012-08-03 20:01:54 記者 徐伯豫 報導

台北市地政局最新公佈7月份建物買賣移轉棟數，台北市總移轉棟數達4215棟，較6月大增14.41%，也創下13個月以來的最大量。不過，飆高的移轉棟數到底是自住買盤還是實價登錄前搶過戶的「膨風」現象？國內房市交易量能是否就此回溫？就讓幾個專家帶您看門道，解讀後市！

【預售案交屋、豪宅貸款限縮 均使移轉量大增】
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次買賣移轉棟數的數據增加，除部分是趕在實價登錄前的交易外，預售案的完工交屋，也是讓買賣移轉數據增加的原因之一，尤其是市中心的區域，對於實價登錄議題相對敏感，因而出現短期量增的現象，不過整體而言，實價登錄對於市場影響力道仍有限。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，雖從歷史經驗來看，5~6月是傳產的淡季，加上水災肆虐，讓該月房市1度喊「冷」，不過受到「實價登錄效應」，市場出清一批提前「過戶潮」，正好反映在7月的移轉動能表現。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，除了實價登錄的影響外，自住與置產的客群也受未來房價持續成長的預期心理影響而進場。而7月買氣雖受到豪宅限縮貸款的打房措施，導致高總價的市場降溫，但中低總價的產品詢問度在自住客捧場下不減反增，促進7月建物買賣移轉棟數回復到奢侈稅前的水平。

【中山區連莊賣座王，大安、內湖表現亮眼 】
7月台北市各行政區買賣移轉動能變化來看，交易量王座由中山區以583棟奪得，內湖區、大安區分別以523棟、526棟分居2、3名。月增幅則是以南港區93%居冠，大安區及士林區也各有48%、46%成長，12個行政區中，只有萬華區、大同區、中山區、中正區較上個月量能呈萎縮。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，就各區表現來看，中山區雖然萎縮將近1成，但仍是北市成交王；而大安、內湖本月移轉棟數跨過500棟大關，交易活絡。而這次的增長除了與交屋潮有關外，文林苑事件後讓都市更新話題急凍，不少舊式公寓產品紛紛被打回原形。對於預算有限的自用客戶來說，精華區段的公寓具備總價低及坪數實在的優點，讓這類產品成為市場新歡，因此公寓比例較高的大安與南港兩區，買氣相對強勁。

【中低總價產品 吸引自住買方前往】
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，市中心交易量出現回神的現象，主要是中低總價的住宅成交量增，尤其在房價最高的市中心區，自住買方考慮房價居高不下，考量自住、保值及抗通膨的需求，紛紛布局中低總價盤整區產品。所以，市中心的大安區與中山區，成為中低總價購屋者趨之若鶩的地區。

黃舒衛觀察，台北市房市交易量與未來有捷運以及科技產業園區開發議題的地區，明顯成正比關係，不只吸引自住客群，更是資金充足的置產客優先購買的區域。另外，鄰近的新北市汐止、淡水區，近來均有大型建設題材，帶動房市買氣，也間接讓有燙金門牌效益的南港區與士林區受惠，出現交易量優於上月的成績。

北市買賣移轉棟數表現 

資料來源：台北市地政局、住商不動產

【7月亮麗後勢憂 買氣年底好逢春】
綜觀後勢，徐佳馨認為，7月北市表現雖然不俗，但可能是交屋潮「膨風」所致，買氣是否真如數字所示，還要觀察8月移轉的情形。此外，證所稅與實價登錄效應仍持續發酵，不過整體來說，自住客市場信心穩步上揚，量能逐漸打底，價格也因無重大利多難以大幅上揚，預估整體買氣應該到第4季才會有較穩健的表現。

根據永慶房產集團研究發展中心統計，台北市7月中古屋住宅平均房價每坪53.7萬元，與上月比較均價修正0.8萬，減幅0.1%，呈現價平量升。若與去年奢侈稅上路後的同期相比較，交易量則增加16.5%。黃舒衛認為，實價登錄制度正式上路後，漫天開價的情況將不復見，惟目前房價仍高，部分屋主心態或有鬆動，但買方追價力道有限，又將進入傳統避諱購屋的農曆7月，未來台北市房價可能微幅修正呈現「價量微修」的格局。

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台北市房價走勢

資料來源：信義房屋不動產企研室 單位：萬元/坪