《Fund眼看天下》基本面改善 REITs後市不看淡

MoneyDJ新聞 2014-10-17 17:37:58 記者 徐伯豫 報導

本周全球股市均表現欠佳，投信業者認為，走跌的原因係市場對地緣政治風險的擔憂，以及油價狂跌似乎也有全球經濟成長不如預期的隱含意義。但我們也注意到，一直被視為兼具股債特性的另類投資標的─房地產投資信託基金(REITs)與房地產股票反而在股票市場中，走勢相對持穩，例如法人機構方面，就有聯博投信認為，全球不動產市場現今的基本面已經普遍改善中或保持穩定。而亨德森全球地產共同基金經理人Tim Gibson與Gay Barnard則認為，未來數年，房地產投資信託具有收益性且持續受惠經濟增長的相關題材，使其仍具吸引投資人的優勢。

【不動產信託基金除具收益性 更能受惠於經濟的增長】

近一周來，股市在市場升高對地緣政治風險的擔憂以及在油價走跌引發全球經濟成長恐怕不如預期的疑慮下而走跌，投資人在減碼風險性資產情況下，引發美國10年期公債殖利率回跌，公債價格走高，但REITs與房地產股票反而在S&P500中有出色的漲幅，從過去一周(10/6~10/10)來看，漲幅居前的5大類股中，即有4個類股屬房地產相關族群。

亨德森全球地產共同基金經理人Tim Gibson與Gay Barnard認為，雖然房地產投資信託股票基金未必如過往般長期在投資表現方面高居榜首，但未來數年，房地產投資信託具有收益性且持續受惠經濟增長的相關題材，使其仍具吸引投資人的優勢。

聯博投信說明，從歷史經驗顯示，經濟好轉將嘉惠不動產股票，因為會帶動辦公室、購物中心、工業園區等的需求升高。在供給依然有限的前提下，需求升高應會提升使用率與租金，使得營收因而增加，預期即便利息成本逐漸攀升，營收增加將改善不動產公司的現金流。

抱持同樣樂觀看法者，還有野村全球不動產證券化基金經理人葉菀婷，她指出，雖然本月初再次傳出IMF三度調降今年度全球經濟成長預估，不過仍不影響全球REIT整體企業獲利預估上修趨勢。與7月底資料相較，最新公佈的2014年全球不動產企業獲利年增率預估值自6.3%進一步上修至6.8%，其中美國和歐陸區不動產企業則分別自7.7%和3.6%上修至8.4%和4.7%，為主要正貢獻者。而英國和J-REIT的企業獲利年增率預估則分別自6.5%和5.4%下修至5.5%和5.0%，為下修族群中幅度較高者。

此外，2015年全球不動產企業獲利年增率預估值則自6.8%微幅上修至6.9%，因此葉菀婷表示，即便近期投資人持股信心相對薄弱恐將不利指數表現，但她相信，然穩健的企業獲利成長力道將可望帶動指數中長期緩步走揚。

【不動產證券基本面 普遍改善中或保持穩定】

從評價面來看，聯博投信認為，全球大多數地區的不動產證券評價仍尚屬合理，且相對於債券更具投資吸引力，尤其利率若因為經濟成長持續改善而逐漸攀升，相關投資標的將可望受惠。
聯博投信認為，全球不動產市場現今的基本面已經普遍改善中或保持穩定。像是美國，不動產市場中大部分類別都表現良好，且新的供給在大部分類別中仍屬有限。

舉例而言，景氣敏感度較高的旅館類別目前的股價具吸引力，且近期的供給成長有限，根據從旅館業者得到的說法，未來大型團體活動的訂房率已見提高，由於旅館業者具備立即提高房價的能力，因此助長了住房率及訂價的前景。在辦公室類別方面，都會中心商業區和特定郊區市場(特別是東南地區)的情況都已在改善當中。

在住宅類別方面，多戶公寓的供給增加導致租金成長緩慢，但西岸的租金成長力道仍然強勁，學生宿舍的租金成長依舊不溫不火，預期租金壓力將因潛在新供給以及美國高等教育的高成本而持續存在。在工業類別方面，需求仍舊強勁，不過部分市場的供給已經開始增加。

在英國的部分，倫敦辦公室市場表現格外強勁，不動產價值的復甦正擴及次級市場和其他不動產類別。聯博認為，英國很可能率先成為第一個升息的已開發國家。而整體歐洲大陸方面，近期歐洲央行降息將有助於降低物業公司的債務成本，並對股價有所支撐。歐元區週邊國家的不動產市場趨於穩定，已經持續吸引私人房地產投資者的進駐。

【亞洲REITs有租金收益及較高股息殖利率 更受投資人青睞】

至於亞洲REITs部分，未來資產亞太不動產證券化基金經理人林翠萍表示，亞洲各國的經常帳與經濟成長較為穩定，資金外流的狀況較不明顯，且亞洲REITs因為有租金收益及較高的股息殖利率，反而更受投資人青睞。

林翠萍表示，在澳洲市場方面，根據地產研究機構RP Data-Rismark的數據顯示，截至9月底止的一年期間，澳洲整體房價上漲了9.3%。此外，購房者信心指數(Genworth Homebuyer Confidence Index)9月份上升了7.3點，這是過去12個月以來，首次購房者信心明顯上升，也是2012年9月以來的高點，主要原因為目前的低利率減輕了房貸的壓力。市場預期，在低利率及移民需求持續增加下，澳洲整體房價將會繼續溫和上揚。

在日本市場方面，根據Miki Shoji統計資料顯示，東京市中心商業辦公大樓空置率較上年下降了2.14%；租金方面也較上年上揚3.95%。由於經濟展望持續回升，市場普遍預期企業商辦需求也將溫和上揚。

新加坡方面，市區重建局數據顯示，私人房屋價格指數連跌四季，不過，今年第三季跌幅收歛至0.6%，低於前一季跌幅的1%，預期短期內房價可望逐漸落底。

最後是固定資產投資持續放緩的中國，林翠萍指出，1-8月的固定資產投資僅成長16.5%，低於目標值17.5%，其中基礎建設投資勉強維持成長，但房地產投資年成長率為13.2%，創09年新低，另外從房價上也可以看出暫無反彈跡象。而房市走低已經拖累消費，8月份消費成長11.9%，創11年3月新低，其中房屋消費(家電、建築、裝潢等)皆下滑。整體顯示中國經濟方面仍有下行風險。

除了中國之外，在香港市場方面，9月中原城市領先指數CCL報價為128.14點，較8月上漲1.20點；總計第三季CCL指數上漲5.74%。由於佔中活動持續，恐影響市場投資信心，預期近期房市價格將有下壓空間。

不過整體來說，亞洲仍為全球經濟成長最穩健區域，而亞太REITs市場平均收益率也具吸引力，因此短線回挫，是良好的入場投資機會點。
 

REIT基金近期報酬率(%)

資料日期：2014/10/15 ，資料來源FundDJ

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