精實新聞 2010-11-25 19:32:12 記者 王怡茹 報導
工程師小劉和女友交往近10年,兩人相當契合,在家人一再催促下,決定把婚期定在明年底。但想要成家,就先得有遮風擋雨的地方,因此小陳打算跟銀行貸款,買下位於新莊的中古屋,不過,當面對琳瑯滿目的房貸商品,他卻迷惘了…,到底哪一種最適合我呢?
【三種還款方式 利息成本大不同】
國內房價直飆升,多數人都仰賴貸款圓購屋夢,但買房可是人生大事,跟銀行借錢之前,先得弄清楚利息怎麼算、錢該如何還。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,目前房貸的還款方式,主要可分為「本金平均攤還」、「本息平均攤還」與「只付息不還本」等,適合不同特性的借貸人。
其中,「本金平均攤還」指貸款金額除以還款月份,每月償還相同的房貸本金;而「本息平均攤還」則是每月償還的房貸本金與利息總合相同,也就是每月償還相同金額;「只付息不還本」指的是先給與還款人一段寬限期(約1~3年),這段時間先還利息,再用剩餘時間償還本金加利息。
有趣的是,在相同的貸款條件(利率、貸款金額、期數),三種方式所計算出的應繳貸款總額卻是不同的。現在就拿小劉來當例子,跟著我們一起試算看看吧!
假設:小劉購買1,000萬元的物件,頭期款支付200萬元,向銀行貸款800萬元,分20年償還,房貸利率為2.5%(採用固定利率)。
「本利攤還」:總應繳本息為10,174,080元、月付金42,392元。
「本金攤還」:總應繳本息為10,008,334元、月付金隨著期數增加而減少。
「只付息不還本」(寬限期1年):總應繳本息為10,257,996元、寬限期間每期所需償還之利息為16,667元,第2年起繳本息44,114元。
由此可知,三種還款方式的總利息支出為「只付息不還本」>「本利攤還」>「本金攤還」。不過,利息計算公式複雜且麻煩,民眾可多利用免費試算程式,如信義房屋http://www.sinyi.com.tw/buy/buy-loan/tab-calculator.aspx?id=0,讓自己的房貸支出一目了然。
表:「本利攤」、「本金攤」、「只付息不還本」還款試算
|
本利攤(元) |
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本金攤(元) |
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只付息不還本(元) |
|
期數 |
攤還本金 |
攤還利息 |
攤還本金 |
攤還利息 |
攤還本金 |
攤還利息 |
1 |
25,726 |
16,667 |
33,333 |
16,667 |
. |
16,667 |
2 |
25,779 |
16,613 |
33,333 |
16,597 |
. |
16,667 |
3 |
25,833 |
16,559 |
33,333 |
16,528 |
. |
16,667 |
13 |
26,376 |
16,016 |
33,333 |
15,833 |
27,447 |
16,667 |
資料來源:台新銀行網站試算,列舉頭一年的前3期及第二年首期
【本利平均攤還 利於財務規劃】
知道了利息怎麼算,不少人會想問,哪一種還款方式最好呢?答案是不一定。蘇啟榮表示,採用「本金平均攤還」,由於初期的本金償還金額較多,可節省較多的利息支出,適合收入較高或是手上有閒錢的人;而「本利攤」每期還款金額固定,利於作財務規劃,適合收入穩定的上班族;至於「只付息不還本」,可滿足那些暫時缺乏還款能力,或是資金比較不寬裕的民眾需求。
其實,選擇房貸的還款方式,並不能只看利息成本。銀行主管指出,雖然本利攤還利息最低,但也由於頭幾年還款金額偏高,借貸人很難拿出多餘的資金去投資或儲蓄,可能喪失累積財富的機會,尤其是初入社會不久的新鮮人,一開始收入可能不穩定,恐因此承擔過重的貸款壓力。
另外,台新銀行資深副總夏敏蘭則提醒,使用寬限期的民眾要特別注意,一旦期限過了,回復成本金利息一起繳時,會因為攤還本金的年期縮短,本金和利息的支出一下子增加,易造成房貸月付金的重擔。
例如,20年的貸款,前2年申請寬限期,所以前二年只需繳利息,但第3年起的月付金,則是要用剩餘的18年來計算每月應繳的本金及利息,若沒有規劃好,個人生活品質將會大受影響。
【指數型房貸為主流 最低利率2%不到】
在央行主導之下,指數型房貸是目前房貸市場的主流產品,市佔率高達八成。其主要是依照十大行庫或(如台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等)一年期定期儲蓄存款的平均固定利率,做為房貸訂價指數(刪除最高及最低各兩家銀行),再加上銀行本身的固定加碼,形成指數型利率(季調或月調),首年利率最低1.62%起,最大的優點是利率調整透明。
表:主要房貸銀行利率一覽
銀行 |
房貸商品 |
房貸利率 |
台灣銀行 |
輕鬆貸 |
一段式:2.071%起 分段式:前6個月1.671%起,第7~12個月1.946%起,第2年至貸款結束2.264%起 |
土地銀行 |
優惠房貸 |
分段式:前6個月1.62%起,第7~12個月1.77%起,第2年至貸款結束2.02%起 |
合作金庫 |
房屋擔保貸款 |
2~3.80%浮動計息 |
第一銀行 |
菁英優利貸款專案 |
前6個月1.62%起,1.66%~3.04%機動計息 |
華南銀行 |
築巢優利貸 |
依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.265%機動計息。(目前為1.42%) |
台北富邦 |
優質房貸 |
一段式:1.91%起二段式:前2年1.76%起,第3年起1.91%起 三段式:第1年1.88%起,第2年2.18%起,第3年起2.27%起 |
國泰世華 |
指數型房貸 |
分段式:1.62%~7.31%起 不分段式:1.62%~2.66%起 |
永豐銀行 |
指數型房貸 |
固定加碼依個人條件和房屋現況不同 |
台新銀行 |
指數型房貸 |
一段式:前6個月固定1.86%起,第7個月1.86%起 三段式:前6個月固定1.62%起,第7~12個月1.81%起,第2年2.08%起 |
中國信託 |
一般房貸 |
1.67%~2.84%機動計息 |
資料來源:各銀行,請以官網為準(2010/11/24)
蘇啟榮指出,指數型房貸在利率走跌時期申辦,對消費者最有利,但利率一旦反轉,則利息負擔將節節上升。不過,央行升息的腳步似乎尚未停歇,在此情勢之下,建議指數型房貸戶採用每季調一次利率會比較省息,主要是因為「月調」對利率的反應更即時。
除了一般指數型房貸外,市面上還有許多不同的房貸商品可以選擇,讓購屋族的還款更有彈性。像是花旗銀行就趁利率調高之際,推出「新活利型房貸」,提供12個月的年調週期;而台北富邦也在近期推出「財神房貸」,還款本金可隨時提領,讓資金調度更靈活,屬於理財型房貸的一種。
另外,蘇啟榮也提醒,不管選擇哪一種房貸商品,都要做好完善的財務規劃,務必請業務員把未來每期的償還金額及利率列出,再仔細評估自己的還款能力,將可能發生的因素都考量進去,以免還不出貸款,被債務追著跑。