精實新聞 2010-09-03 12:50:28 記者 林詩茵 報導
央行理監事會議將於本月底召開，市場傳出央行密集找金融業者了解房貸、土建築的放貸情形，並有意以降低土建融方式，有效管控房市。據傳，央行希望土地降至7成、建融降至6成以下，利率至少2%，相關訊息引起房地產業內關注。建商指出，目前建商取得土、建融的成數多在8成和5成，而貸款利率多在2%以下，若央行真的執行規範，恐造成建商成本升高，不利資金不足的小建商；但建商也憂心，一旦建商成本升高，還是要轉嫁在房價上。
央行對房市的調控政策一向觸動建商或營建股的敏感神經，在相關訊息下，營建今日走勢越走越低。法人表示，現在市場最擔心的就是土建融的貸款緊縮、以及升息，越接近9月底央行理監事會，影響營建股的力道會越大。
不過，建商財務高層多表示，目前台灣中北部的土地融資約在8成，中南部則在7~7.5成，而建築融資在民國70年代的信用管制後，貸款成數就降到5成，因此央行要下手管制，將主要影響反映在土融部份。
建商表示，今年4、5月以來，銀行為配合央行的打房，早在土、建融上審核謹慎，對個別建商的徵信也更嚴格，不過，只要建商提出具體的土地開發計劃，確認不是炒作土地或養地，通常貸款成數都可以達到8成；若後續央行要求銀行將貸款成數壓在7成以下，建商的自備款需提高1成，將使建商的資金操作槓桿幅度縮小，不利小建商的生存。
至於土、建融利率部份，目前建商的利率多在2%以下，若政策要求需至少在2%，則建商估算，每1億元土地每年將增加4、5百萬元的利息，若大型建商手上有50、100億元的土地，則每年將增加2.5億~5億元的利息，確實提高了建商的資金成本。
建商也分析，以目前全球的建材原料價格波動下，包括鋼鐵、水泥價格都跌，在原料價格不高下，建商面對成本增加，將不排除以提高房屋品質，增加一點成本，再提升房價方式轉嫁成本，最後要承受的還是購屋者。
建商對央行的調控土建融看法是「象徵意義大於實質」。建商坦言，相關的政策會影響市場買盤的信心，造成買氣的停滯，並不利房地產產業的穩定發展，也影響建商的銷售率和業績，但對房價是否因此下滑，建商現階段調降價格的意願非常低。
建商指出，藉央行的土、建融調控，房地產開發市場將形成大者恆大的狀況，小型、個人買地炒作、囤積的投機風氣可望降低。
法人則認為，看起來房地產基本面並未偏空，房價仍有支撐、熱錢也很積極，只是政策面訊息對營建股走勢不利，尤其，隨著選舉逼近，房價又是民怨之首，選前相關訊息預料將不斷衝擊營建股走勢。
基本面部份，目前建商負債比最高為興富發(2542)達77.79%、皇翔(2545)76.29%，太子(2511)64.14%，華固(2548)的62.28%、冠德(2520)57.55%、國揚(2505)54.02%、基泰(2538) 53.87%等。不過，包括興富發、華固、冠德、太子、基泰均是已售的預售屋金額高，預收款項高，拉高短期負債金額，僅皇翔實質負債金額最大。
