MoneyDJ新聞 2017-09-29 15:33:46 記者 新聞中心 報導
瑞銀財富管理發佈《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，分析全球20個精選城市的住宅房地產價格現況。其中，多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩，接下來依序為慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦、香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，香港和雪梨的房地產泡沫風險較去年上升，新加坡估值依然公允，風險持續下降，而東京估值過高的情況在今(2017)年愈發明顯。
根據瑞銀財富管理投資總監辦公室編制的年度全球房地產泡沫指數顯示，已開發經濟體主要城市的房地產市場估值依然過高，且泡沫風險較去(2016)年更高。其中，多倫多在今(2017)年首次進入指數排名，並名列泡沫風險之最；而與去年一樣的是，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦和香港等城市依然面臨泡沫風險；此外，阿姆斯特丹去年僅是估值過高，今年已升級至泡沫風險區域。據瑞銀所研究的城市中，有四分之三位於泡沫風險或估值過高區域，唯一估值偏低的城市則是芝加哥。
香港住宅市場價格在年中時創下歷史新高，全球金融中心中，香港的房價是最難負擔的。瑞銀表示，投資需求未見減弱及強烈的樂觀預期，使得短期內房價下行空間受限，但保持謹慎仍是必要之舉；市場高度依賴投資氣氛，以及監管措施仍可能進一步收緊，導致這個市場長期前景仍有較大的不確定性。
與之形成鮮明對比的是，新加坡透過多項監管措施為房地產市場降溫，實際價格過去六年以來小幅下降，目前已較2011年的高點回落18%，房地產市場降至公允估值水準，其2017年的風險指數也較去年有所回檔；而公共住宅佔房地產市場的80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善，房地產市場拐點似乎即將到來。
東京房地產市場則繼續與日本其他地區脫節。瑞銀指出，自2012年來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區則下降10%；低利率是部份地區房地產火爆的支持因素，但由於收入增長滯後，住宅正變得越來越難以負擔，人口長期減少的預期也限制了房價上行空間。
至於雪梨，所有分項指標明確表明房地產市場風險加劇，2015-2016年房價下跌顯然是暫時性回調。瑞銀指出，過去四季以來房價再次上漲12%，目前已較2012年上漲60%，經通膨調整的收入增長率僅2%，稅收豁免及可只付利息的貸款，暫時掩飾了可負擔能力惡化的情況。
瑞銀表示，房價長期看升的預期在一定程度上解釋了全球主要城市的房地產投資需求。很多市場參與者預期，長期來看，最好的地段將可受惠於高淨值人士的增長賺取最大的價值增長(超級明星模型)。按揭貸款利率在過去十年不斷下降也使得購房變得極具吸引力，只要供應不會快速增長，很多購房者會認為「超級明星城市」的房價將持續與租金、收入和全國房價水準脫鉤。
由於國際投資需求激增(尤其是來自於中國大陸)並且蓋過當地購房者，近幾年「超級明星城市」獲得額外的推動力，過去三年房價平均漲幅近20%，確認了甚至是最樂觀投資者的預期。這種思維激化了估值過高的情況，甚至是導致全球已開發經濟體大多數主要城市的房地產市場出現泡沫風險。
