MoneyDJ新聞 2014-09-24 17:54:17 記者 徐伯豫 報導
近年來政府積極希望資金由房轉股，以健全房市與活絡股市，似乎在今年收到一些成效。根據房仲業者分析近四年資料發現，今年出現台股加權指數漲幅勝過於雙北市房價漲幅的現象，統計今年1~8月的股市與雙北市房價表現，台北市房價約下跌3.3%，新北市則上漲約2%，結束連續4年雙位數的房價增長幅度，而同時間台股加權指數的漲幅為9.6%，今年股市表現「完勝」雙北市。
【黃金十年上漲走勢出現逆轉 今年房不如股】
從SARS以來，房市出現「黃金十年」的上漲走勢，期間雖有金融海嘯的短暫影響，但在低利、低稅與資金行情帶動下，房價出現一波明顯漲勢。根據信義房屋統計2010年以來的雙北房價表現，發現2010~2013年幾乎都是房價上漲幅度優於台股加權指數漲幅，不過今年以來出現逆轉，今年前8月雙北房價止漲，表現明顯是「房不如股」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國人普遍還保有「有土斯有財」的觀念，且經歷金融海嘯的風暴以後，金融市場受到重創，更出現買股票不如「存房子」的想法，加上外在低利與資金充沛的條件下，不動產價格呈現穩定上漲。不過今年以來政府頻頻對房市出招，從年初的黃色小鴨爆破說、雙張會的「房價兩年跌三成」，到囤房稅、房地合一等稅改政策，已經有效打壓雙北市房市上漲的氣燄，今年以來北市甚至出現微幅回檔的現象。
股市與雙北房價漲幅比較
| 2010 |
9.6% |
14.3% |
12.7% |
| 2011 |
-21.2% |
6.3% |
10.8% |
| 2012 |
8.9% |
2.3% |
10.1% |
| 2013 |
11.8% |
15.2% |
13.2% |
| 2014(1~8月) |
9.6% |
-3.3% |
2.0% |
註：以信義房價月指數，統計雙北市房價變化。資料來源：信義房屋不動產企研室
曾敬德認為，今年至今買股績效優於買房，但上半年台股指數漲多，短期也陷入量縮的盤整格局，房市也因為房地合一稅頓失交易動能，從交易量來看則呈現股房「雙悶」的局面，不過隨著房地合一政策逐漸明朗，加上今年以來積壓的房市自住買氣，預料未來房市交易量有機會回溫，但短期內房價應該還是維持盤整格局。
【雙北新成屋量大區 房價出現盤整】
另外，台灣房屋智庫依據實價資訊，統計今年度雙北市核發使照之樓地板面積比率前三名的行政區，5年內新成屋房價及區域房價季變化，結果發現，除了士林區5年內新成屋今年Q2較Q1成長17.02%，其餘五個行政區，5年內新成屋季跌0.24%~9.77%，其中，林口區新成屋季跌9.77%最有感，至於這六個行政區區域住宅房價季變化，今年Q2較Q1平均成長0.65%~1.32%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，使照核發數量及其總樓地板面積表現，代表一個區域的新成屋供給多寡，由於新興重劃區推案量大，新成屋房價又相對高，若面臨重大建設尚未到位，將降低自住人潮進場意願，一旦新成屋空屋率高，市場恐出現賣壓，再加上央行信用管制以及未來可能面臨的房地合一稅，使得新成屋房價出現盤整現象。
【林口跌幅近一成 淡海因新成屋案量大 同樣下跌有感】
前面提到林口區新成屋下跌幅度最有感，細查發現，林口區5年內新成屋今年Q2每坪27.7萬，相較於Q1每坪30.7萬，跌幅將近一成。優美地產林口旗艦店店東周起帆表示，林口區主要商圈在文化二路一段、文化三路一段和仁愛路為主，新成屋穩站三字頭、預售屋也有四字頭行情，未來機場捷運線通車後行情看好，因此還是有不少置產族有興趣；然而文化二路、三路二段因距離機場捷運線站體或是outlet、觀光飯店都比較遠，因此整體價格相對低，但是客層以自住客為主要消費族群。
張旭嵐觀察，今年淡水區五年以下新成屋房價Q2比Q1跌3.1%，今年1-7月也比去年跌了7.8%，主要原因是淡海新市鎮新成屋案量大，因交通及生活機能的不確定性，因此面臨今年打房政策和選舉因素的多重影響下，5年內新成屋房價出現鬆動。不過進一步觀察今年雙北各區人口數變化，其中淡水和林口區上半年的人口淨移入都正成長，分別達1600和1228人，更是新北市淨移入最多的兩大區域，顯示有人口移入的支撐，房市需求增加，待生活機能及交通逐步到位，房價將翻轉向上。
張旭嵐建議，新成屋釋出多，房價出現盤整，議價空間明顯，反而是消費場進場議價的機會點，只要選擇有生活機能且未來重大建設確定到位的區域，或是周邊成熟型商圈的中古屋市場，長線看來房價仍有成長空間。
雙北「使照」總樓地板面積比率前三名的新成屋與區域房價季表現
| 台北市南港區 |
19.70% |
53.1 |
53.8 |
1.32% |
70.5 |
68.1 |
-3.40% |
| 中山區 |
18.09% |
61.2 |
61.6 |
0.65% |
81.9 |
81.7 |
-0.24% |
| 士林區 |
12.64% |
53.8 |
54.2 |
0.74% |
65.2 |
76.3 |
17.02% |
| 新北市林口區 |
22.63% |
24.2 |
24.4 |
0.83% |
30.7 |
27.7 |
-9.77% |
| 淡水區 |
17.66% |
21 |
21.2 |
0.95% |
22.6 |
21.9 |
-3.10% |
| 新莊區 |
13.55% |
32.8 |
33.1 |
0.91% |
41.8 |
41.5 |
-0.72% |
備註1、資料來源：雙北市政府、內政部不動產實價查詢服務網。 台灣房屋智庫統計製表
備註2、住宅產品為建物型態公寓、華廈、住宅大樓和套房的區域均價。
備註3、五年以下新成屋係統計建物型態為住宅大樓之平均房價。
【928檔期大型推案仍作多 不過明年房價還是會往下走】
即使房市近期疲弱，不過928檔黃金檔期的到來，大型知名建商強力作多的心態仍強，好房網不動產市場週報社長倪子仁就表示，房市出現多個指標建案再創區域的新高價，只是大部份建商與房屋代銷公司，怕刺激到政府的打房政策，所以這些創新高的建案大多低調再低調的進行所謂的「潛銷」。
不過倪子仁也認為，創新高建案應該以「個案表現」來看待。他說，台北市房價在土地供需嚴重失衡下，只要建案具獨特、稀有及唯一，豪宅客還是會買單。至於台北市房價後市，他指出，明年年中應該有機會看到價格有5%至10%的下滑，跌價的情形將會慢慢發生。另外他也預估，在政府持續祭出打房政策之下，新北市更可能會有15%的下修，而桃園、竹北等地區，則可能會有20%的下修空間。他認為，明年之後房市的成交量將持續低迷，各物件的銷售時間都將會拉長。
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