精實新聞 2012-10-31 18:10:58 記者 林詩茵 報導
國泰建設(2501)今(31)日發佈第3季國泰全國房地產指數，整體全國預售屋房市較上季「價跌量縮」，而去年同期則為「價穩量縮」。較值得關注的是，台北市整體成交量較前季大減76%，豪宅交易量更大減90%，在高價產品量縮下，未來價格支撐具隱憂；新北市則是平均成交價大減逾12%，減幅為各區之冠。政大地政系教授張金鶚表示，此次調查期為第3季實價登錄上路但資訊尚未揭露，台北市、新北市的房屋成交量和價格就已出現修正，房市第4季並不樂觀。
從總體環境來看，第3季房地產市場延續近1年來高檔盤整格局，市場氣氛相對保守，928檔期與市場對QE3預期的心理並未營造出房市的繁榮氣息，尤其本季在總體經濟數據不佳、貨幣升值及出口不彰下，國人對政府財經政策不滿聲浪升高，國際政治經濟環境多危機環伺下，加上房貸利率逐漸調升，以及中古屋市場傳出仲介業倒閉潮和市場交易量萎縮等訊息，造成過去支撐市場的力量逐漸弱化。
從推案量來看，第3季全國推案量較上季略減，但仍屬相對高的規模，而各地開價與銷售率多出現下修，市場預期心理與買氣均呈現觀望，且近2季的大量推案可能進一步導致後市之經營壓力。
張金鶚直言，第3季原是傳統較熱絡的季度，市場卻未能創造出新的契機，市場後續發展將更保守。預料利多題材將不易發酵，利空因素反而可能被擴大反應。
各地區表現部分，台北市呈現交易量縮、豪宅效應退卻現象，高價區個案的標準單價較第2季下滑4.4%，但成交量季減91.37%；中、低價個案的價格則較第2季略增，但成交量則仍有5、60%的下滑。整體可能成交單價72.87萬元/坪，較第2季微升0.4% ，但成交量卻較第2季大減76.66%，降幅為各區之冠。
張金鶚認為，台北市第3季表現為價穩量縮，雖然推案量大幅減少有穩定價格的作用，但銷售率與成交量大減，對價格的支撐形成隱憂，後續值得關注。
新北市部分，第3季可能成交價格為34.95萬元/坪，較上季下滑12.64%，是各區中價格跌幅最大的地區，30天成交量也下滑19.52%；除了高價區成交量大增70%外，中低價地區則成交量有30%、20%的衰退。張金鶚說，新北市的後續市場觀望氣氛恐更加明顯，未來新推個案是否出現價格向下調整，以及餘屋是否引發另一波壓力，將是觀察重點。
而桃竹地區價漲量穩，是第3季表現最好的區域，其中，可能成交價18.86萬元/坪，以及推案量均創新高，竹北市、桃園市、中壢市的價格漲幅均相當明顯，是各區中唯一出現928檔期效應的地區。不過，張金鶚仍提醒，此區近2季的推案是過去1倍以上的規模，後續是否引發賣壓是觀察重點。
至於台中市第3季則為價穩量縮，可能成交價16.52萬元/坪，但推案量卻未延續過去的擴張格局，尤其，在市場缺乏指標個案下，高中低價區均出現價微跌狀況，張金鶚認為，台中未來規模能否維持則是焦點。
台南市第3季為價穩量縮，雖然本季的推案量未延續上季的繁榮擴張，但房價可能成交為12.47萬元/坪，持續改寫新高，是各地區中相對穩定度高的區域，後續市場能否消化過去2季推案量，是觀察指標。
高雄市第3季則為價穩量縮格局，可能成交價15.95萬元/坪，較上季略減0.99%，成交量季減47.25%，相對是呈現盤整格局。值得留意的是， 高雄上季的議價空間高達19.62%，居各區之冠，高價、中價區甚至出現價微跌現象，顯示未來價格支撐力道相對有限。因此過去3季的大幅推案量是否對未來產生壓力，值得觀察。
整體而言，張金鶚認為，國泰指數針對目前推案的預售案進行普查，相較實價登錄預售屋的揭露時間落差至少1、2季，國泰指數比較忠實，較能反應出現在的市況。
