《理財規劃》買房殺價ㄠ好康 合理估價有撇步

2010/12/07 20:22

精實新聞 2010-12-07 20:22:40 記者 李彤綵 報導

想要送間房子給自己當35歲生日禮物的阿甲,經過半年的尋尋覓覓,終於在文山區看到比較中意的房子,但是沒有購屋經驗的他,對於要如何講價可是傷透了腦筋。

面對居高不下的房價,您知道如何估算合理價值嗎?如何破解房仲業舌燦蓮花的推銷?除了可以用鄰近路段比價、報酬率回推或折舊計算等方法,估算合理房價區間外,專家還要教您買房殺價要贈品的小撇步,跟著我們看下去吧!

【掌握三法 計算合理房價】

1.比價法
這是最簡單也最方便的方法,只要肯開口問就能對附近的房價更加瞭解,例如去問警衛老王、隔壁的老陳,或到仲介門市詢問專業人員。但詢問到的房價也要根據屋況做議價的調整,例如賣方開價30萬,若因為沒有整理導致屋況很差,買方可以每坪2萬~3萬裝潢費的預算,來做為扣除每坪單價的議價空間。

2.報酬率回推法
第二種估價方式是以報酬率來回推,消費者可以針對想要購置房產的區域,先做租金查詢的探訪,以台北縣為例,目前租金合理報酬率約為房價的2%~3%,假設附近房屋月租金為1.8萬元,全年租金收入為21.6萬元,那麼屋價大約就可能會落在1,080萬~720萬之間。只不過這算法並不適用於全台,以台北市為例,因近幾年房價大幅上揚,有些地方租金報酬率甚至不到1.5%,很多投資客買房是為了賺將來賣出的價差,建議台北市自住型消費者透過其他方法做詢價。

3.計算折舊率
第三種則是計算折舊率,以鋼筋水泥建築來說,在會計上的使用年限設定為50年,所以每年約有2%的折舊率,公式為:預售屋訂價×折舊率=中古屋房價。只不過這樣的算法目前在台北地區也不太適合,因為都更議題的炒作,目前台北地區的房子即使屋齡已經30~40年了,但房價卻可能和週邊新成屋相去不遠。如果真的沒有辦法取得周邊房價,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,可以試著用新成屋價格的7~6折向屋主開價。

專家指出,買房子不能只靠計算公式,公式只是幫助買家拿捏購屋預算的標準,還應該結合市場和賣方價格,加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。

【公設比多少為合理?】

瞭解如何估算房價後,接下來就是針對房價中所含的各項建築或設施加以區隔,並計算出房屋內可用的實際坪數。

所有權狀中不屬於房屋實際坪數的部分就是所謂的「公設比」,且2005年建築法規新制上路後,規定八樓以上的建築物必須設置雙安全梯及排煙室,導致新大樓公設比通常會在30%上下。

專家指出,公設比愈高,實際使用坪數就愈低,首次購屋的自住型買家可以選擇公設比較合理的中古屋下手(附表1)。

附表1:合理的中古屋公設比

房屋總類 公設比
集合式公寓或透天產品 10%~15%
一般住宅華廈 18%~22%
套房及擁有中庭花園的社區式住宅 22%~28%
辦公大樓 30%~40%
附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅 30%以上

資料來源:住商不動產

【算房價先扣停車位】

而除了公設比之外,估算房價還有一個常被忽略、卻很重要的細節就是停車位要另外算。徐佳馨表示,面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋,通常單價會比正常規格的房屋略低一些,買方在比價時要特別注意。

在台北市,機械停車位大概是5~6坪,平面車位則扣10~12坪,若是休旅車停車位則可能更大。買方可以詢問賣家或仲介人員,停車位究竟占多少比例,價格又是如何計算。

有時候即使是同一縣市,不同區域的停車位價格也會不同,以台北市大安區為例,一個平面車位就大概需要350萬以上,文山區則約在200萬以下(台北市各區車位售價請參閱附表2)。

附表2:台北市住宅產品停車位售價一覽

排序 行政區 坡道平面 平面/機械 機械/機械
1 大安區 300萬~400萬 250萬~300萬 200萬~250萬
2 中正區 300萬~350萬 200萬~250萬 150萬~200萬
3 信義區 250萬~350萬 150萬~200萬 100萬~150萬
4 中山區 250萬~300萬 150萬~200萬 100萬~150萬
5 松山區 250萬~300萬 150萬~200萬 100萬~160萬
6 士林區 250萬~350萬 180萬~200萬 150萬~160萬
7 大同區 200萬~250萬 130萬~160萬 100萬~150萬
8 南港區 170萬~260萬 120萬~150萬 120萬~150萬
9 北投區 180萬~250萬 150萬~170萬 120萬~150萬
10 內湖區 200萬~220萬 150萬~180萬 130萬~150萬
11 文山區 150萬~200萬 100萬~130萬 80萬~120萬
12 萬華區 150萬~200萬 100萬~130萬 50萬~80萬

資料來源:中信房屋

【殺價小撇步:用每坪單價議價】

徐佳馨表示,把車位和公設灌在坪數中,會讓整體房價看起來偏低,消費者無形中買貴也不自知,所以計算房價最好能扣除車位的坪數和價格後,再以剩餘房價除以實際房屋坪數,就可以算出每坪的真實單價。

而公寓大樓的議價部分,徐佳馨建議,用每坪單價去議價,不要用房屋總價。舉例來說,30坪的公寓大樓賣方出價1,260萬,算出來每坪單價為42萬。如果將單價壓到39萬,那麼總價就是1,170萬(39萬×30坪),可能能夠再談到1,150萬甚至是1,100萬。

但如果用總價1,260萬去議價,頂多可能去掉零頭殺到1,200萬,這一來一往間就能替自己的荷包省下160萬。除了用拆算技巧比較容易談得更低的房價,徐佳馨也表示,總價尾數如果是6、8、0也比較容易成交。

【買屋也可要求送贈品】

如果價錢真的壓不下來,可以要求前屋主送贈品,舉例來說,冷氣、電器或沙發等,因為這些大型電器家具並不好搬,尤其是冷氣,拆裝還要一筆費用,但前提必須是整個交易過程要是愉快的。

徐佳馨提醒,屋主承諾送了什麼,要記得在買賣契約後加以附註,仔細一點可以連電器品牌都註明,例如:前屋主要留日立冷氣3台,甚至還可以拍照做佐證,以免日後爭議。

【買自用住宅要留一筆錢】

除了房屋預算之外,印花稅、契稅與登記規費也是購屋時所需負擔的三大稅費,若是透過房仲業者與代書作業,還必須支付相關服務費(詳見附表3),如果再加上裝潢和買家具的花費,專家建議最好預留50萬~60萬元。

至於裝潢費用,徐佳馨建議,最好將預算控制在1坪3萬~5萬之內,這樣的預算已經可以製造出頗有品味的居家環境。而且如果未來還有換屋計畫,就不需要將房屋裝潢的富麗堂皇,簡單雅致比較能長久,過於繁複的裝潢反而可能成為未來轉手的阻礙。

附表3:購屋時的相關稅費

項目 費用
印花稅 (建物總現值+土地總現值)×1‰
契稅 房屋現值的6%
登記規費 (建物總現值+土地申報總現值)×1‰
保險費 包含火險及地震險,費用依銀行之規定
簽約費 1,000
貸款登記費 銀行貸款設定總額×1‰
經紀業服務費 成交價的2%
代書費 簽約費:2,000~4,000元(買、賣雙方各半)
產權移轉登記:9,000~15,000元
抵押設定登記:3,500~5,000元
代申請自用住宅地價稅:免費~1,000元

資料來源:住商不動產

台灣人平均7~15年才買一間房子,而台北市居民大概36歲才會買第一間房子。為了能夠買到心中合理的價格,有些人買屋殺價殺到見骨,專家提醒,如果前屋主也是用來自住,即使價格殺不下也不要糟蹋對方的回憶,若導致對方不快也只是讓自己平白無故少了間好房子住。建議消費者買房子時,最好還是和賣方保持良好的互動關係。

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