買成屋,建商真正的黑心你看不見!

2014/05/08 00:00

文/高寶書版《預售屋全攻略》 提供

雖然近幾年台灣房價屢次居高不下,不過仍是有許多民眾為了買屋而努力打拼,藉由儲蓄讓自己能早日買到一間好宅。不過,我們也時常在新聞上面看到買屋糾紛,或是住了幾年後才發現房子漏水嚴重、房屋結構出現問題、房屋建材偷工減料等問題,如同本書作者所說「眼見,不一定為憑!」,因為對於買屋的細節不夠了解,所以往往淪入了建商與房仲業者的話術陷阱中,而悲劇也通常都是在簽約後或已將房子買下後才慢慢發酵,來看作者的舉例說明與統計數據便能見分曉。

哪有那麼恐怖,別嚇我們了!

千萬別說不可能,舉個例子,過去位於台北市東湖地區的合家歡社區,十幾年前採取五層連棟、三米寬大氣中庭走廊,豪華的設計,讓許多購屋者趨之若鶩。

然而,建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料,於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋,曾經美輪美奐的建物,如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋,還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」,留下來的住戶多半是因無處可去,不得已才冒險留下。

至於建設公司十幾年來消極避責,讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶,恰似這群孤立無援的住戶,哭過又乾的淚痕。

相信沒有人希望自己買的愛屋,出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵,然而新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物,鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成,無法以肉眼檢視。

這就好比我們若不透過醫療器具,也無法得知骨骼、器官是否受傷,兩者是一樣的道理。遺憾的是,目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式,能夠在上述工項施作完成後,再來進行檢視施作的品質。


表1 是102年第三季全台發生購屋糾紛的統計,總數高達532件,其中與施工品質有關的糾紛,單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件,以及氯離子檢測3件。各位準備購屋的朋友,您還覺得成屋真的可以「眼見為憑」嗎?

 買預售屋,有三大優勢

成屋所謂的「眼見為憑」,其實只看見了房子的外觀與裝飾材料,你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎?看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎?還有,你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎?

再來,「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了,等到此時才發現客廳太大、書房太小,不符合使用需求,你也只能摸摸鼻子,在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除,重新依需求隔間。

而相對成屋的這些缺點,預售屋有以下三大優勢:

1. 房價給付較為彈性。

2. 可以配合需求辦理「客變」。

3. 可以實際監督工程施作。

優勢1 房價給付較為彈性

房價給付較為彈性的優勢,並不是指預售屋可以讓房屋總價降低,而是不像購買新成屋,在簽約後一至二個月內,就必須備妥全額的自付款。購買預售屋該付的自備款,可以在工程執行的一年至二年內,分階段給付,常見的狀況區分為:簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑,及交屋等幾個階段。也因為如此,買方在資金調度上,存在比較寬鬆的給付彈性。

優勢2 可以配合需求辦理「客變」

因為預售屋賣出時房子還沒蓋好,所以不影響整體結構及使用安全的部分(如房子的內部隔間、裝修材質等),建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更,這也就是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置,就可以依此需求,請建商配合調整隔間位置、裝修材質,甚至是插座、弱電配置位置等等。

但要請各位購屋朋友注意的是,因為客變而增添的建材及工項,成本必須由購屋者自行負擔;但因此減少的建材及工項,同樣也要從原先的房屋總價中扣除。換句話說,建商應該依照購屋者的需求,做出一張類似表2的「客變明細表」。


啊,每次看到這個頭就昏了!

其實,只要依照「看圖說故事」、「有加就有減」及「上網勤訪價」的三個口訣,將明細表搭配簽約的圖說一起看,就能清楚知道你的愛屋變更了什麼東西喔。

你這樣說,還是有聽沒有懂!

好,舉個例子。以上表為例,所謂的「看圖說故事」,就是把你簽約的平面圖拿出來,先計算一下原本的插座及網路出口數量,再跟自己理想中的數量比較。如果增加的數量跟客變明細表上「追加部分」的數量一樣,就表示建商已經將插座與網路出線口放進工程。

「有加就有減」則是指,裝飾材質變更時,新的材料要用多少面積,相對舊的材料就應該減少多少面積。就如同上表中「60×60 拋光石英磚」的追加量12 坪,會等於「30×30 磁磚」的追減量12 坪。

優勢3 可以實際監督工程施作

預售屋是還沒興建完成的房屋,因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式,還可以直接拍照存證。以我自己為例,事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC 管、EMT 管、防水塗料等材料的進場時間,有空時便會到工地,親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外,我還會要求,要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備,一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」,以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具,影響遷入愛屋的時程。

這些施工中的查核動作,能幫助購屋者維護愛屋的品質,而也只有購買預售屋,才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。

出處:更多精彩內容,請見《預售屋全攻略》



個股K線圖-
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