MoneyDJ新聞 2015-01-08 11:56:27 記者 新聞中心 報導
仲量聯行於昨(7)日發布去(2014)年第四季商辦及投資市場報告與展望，該機構指出，全球經濟於去年回穩，國內失業率達十年來新低，而國際知名人力機構亦針對今(2015)年Q1企業徵聘展望調查顯示，企業調薪留才趨於積極，逾50%的大型企業具增聘的意願，亦成為穩定台北商辦租賃市場需求的最大主因。
據統計，2014年台北整體A級商辦公室租賃需求持穩，全年去化量達到32,665坪，為8年來的次高值，僅次前(2013)年之38,000坪；除企業租戶租賃需求外，主因為，近兩年國內企業紛紛進駐新落成自有的總部大樓。2014年Q4整體空置率為8.0%，雖有新租約的去化，在與華南銀行總部世貿大樓及大直的長虹新時代廣場2處新增供給的相互抵消下，空置率維持平盤。由此可見，企業總部化趨勢及大樓業主自用，使近年台北市的新增商辦供給未對空置率造成顯見的提升。
調查顯示，2014年下半年預租案件成交量達26,700餘坪，主要集中於信義區、非核心商業區及松山、南港等市郊區域。新增的預租租戶多數由主要商業區的B級辦公室搬遷，導致Q4 B辦整體平均租金每坪每月1,750元，下降0.1%；空置率7.43%，增加0.9個百分點。租金表現方面，2014年Q4台北市A辦平均租金每月每坪達2566元，季成長0.8%，較前2013年底則成長3.9%。
以台北以信義區來看，2014年Q4整體平均月租金每坪每月3004元，較2013年底成長6.8%，為所有商業區最高；Q4空置率為9.5%，較上季微幅上升0.1個百分點，年減3.5%，降幅為四個商業區內次高。信義計畫區雖有新供給釋出，但該大樓為本土金融機構企業總部，僅釋出約20%出租空間，其餘皆為業主自用，因此對該區空置率並沒有產生顯著的影響。綜觀整年新租約，51%集中於信義區，所進駐的租戶多為金融、科技及汽車業，惟需求則多以小型辦公空間為主流。
而敦北商業區部分，2014年Q4整體空置率10.3%，較2013年底下降0.7個百分點，租賃活動則於2014年呈趨緩趨勢，由於2014年上半年大型租戶搬遷至信義區釋出大型空間，全年去化主要為業主自用及中小坪數辦公空間的租賃，需求多為國內外中小型產業。大樓業主因部分大樓空置率上升、需求微緩，於租金調整上較為謹慎，2014年Q4租金較上季微幅上漲0.2%，來到每坪每月2302元。
然而，非核心商業區2014年在大樓業主自用及企業租戶於新落成大樓預租大面積的帶動下，Q4整體空置率5.8%，較2013年底下降4個百分點。空置率的大幅降低順勢帶動租金成長，使非核心商業區平均租金每月每坪2,000元，年增達3.4%，為六年來最高值且為四個商業區中次高。
仲量聯行副總經理林大喬指出，2014年Q4台北市頂級商辦租金每坪每月3316元，季增1.5%；空置率則為9.0%，減少0.9個百分點。2014年下半年開始，預租市場急速成長，六個月所簽訂的預租租約及達約27,000坪。在金融、科技及零售等企業租戶人員擴編、整合營運或組織重整帶動下，辦公空間需求增加。空間需求較大的企業有往市郊區域新大樓搬遷的趨勢；而市中心主要商業區仍以中小型空間為主要需求，付租能力相對較高的租戶仍續集中在信義區的頂級商辦。
林大喬表示，位於大直區域的新供給於啟用出租率即已超過85%，在台北地狹人稠，土地資源有限的狀況下，老舊大樓勢必面臨更新或重建的需求，新開發案將朝多元化用途的方式開發，以利達到多元化租金獲利的目標。預期2015年台北市A級商辦租金表現將在新大樓普遍租金開價提升及空置率持續降低的帶動下，呈現2-3%的穩定成長。
就商用不動產交易量來看，2014年Q4交易量199億元，較Q3季底大幅減少逾39%，較2013年同期亦減少28.1%。2014年度交易量總計約882億元，較2013年微幅縮減2.6%，為四年來最低。有鑒於國內法令規範限制保險業者活動，取而代之的多為企業公司購置不動產建立總部或作為整合營運自用，投資使用為目的相對減少。此外，在供給方面，2014年有34%的交易為賣方為取得營運資金、減少貸款負擔活化資產，始出售資產。
交易標的物方面，2014年Q4主要投資者類型為企業公司、金融服務業者(含基金相關類)及壽險業者，大型買賣交易以廠房廠辦最多，佔41.4%，其次則為辦公室，佔29.0%。去年以大台北地區為主之投資標的物占總交易額的69.2%，其他則多分布於桃竹苗、台南及高雄地區以2014年全年交易標的來看，辦公室及廠房廠辦交易金額相當。
仲量聯行指出，在當今經濟復甦階段，企業在租賃規劃上以支出為主要考量。在2014年台北市A級商辦供給持續下修與持續去化的帶動，有增租或擴編需求的企業租戶在新建大樓未完工前預租的租金優惠吸引下，逐漸轉往興建中的大樓，新增大樓則多位於信義區及大直、南港、松山等市郊區域。2015年預租租戶多由主要商業區商辦搬遷，此將使部分大樓空置率提升。
仲量聯行認為，預計未來三年，台北市信義區、非核心商業區及南港松山等區域將有約16.4萬坪的新供給，其中三成為業主自用。信義計畫區將持續吸引國內外金融業設立總部辦公室、及陸資等付租能力較高的頂端租戶進駐，金融業後勤辦公室及網路科技業則將主要集中於南港、松山區域；內湖則多為本土高科技企業總部。
仲量聯行預估，2015年租金成長率將介於2-3%之間；而中長期租金表現，預計明(2016)年租金將因主要商業區及南港、松山等區域新供給大量釋出後，成長性將受到壓抑，甚至可能呈現微幅下跌的走勢；屆時，如敦北商業區等屋齡較高的辦公大樓將因新供給的釋出，面臨更大的市場競爭及更新重建的需求。
