比利時實體通路轉型，購物中心與零售園區蓬勃發展
儘管面臨家庭預算緊縮及電商競爭壓力，2025年比利時實體零售業仍展現高度韌性，其中以購物中心及零售園區（Retail Parks，位於主要幹道旁之大型路邊店聚落）之表現尤為突出。
營運概況與區域差異
2025年比利時雖有Casa、Naf Naf等知名品牌面臨倒閉或破產，突顯實體零售業之困境，然比國購物中心之整體營運依舊持穩。房地產顧問公司CBRE指出，多數購物中心預期其出租率及客流量將維持穩定或有所改善。Wereldhave Belgium及AG Real Estate等主要地產集團旗下商場均維持近98%之高出租率，客流量及營收亦呈上升或穩定趨勢。零售園區亦呈現相同榮景，顯示郊區型商場需求強勁。
市中心發展則呈現區域差異。瓦隆大區之空置率雖高於佛拉蒙大區及布魯塞爾，惟透過結合交通、住宅及商業管理之整體規劃，情況正逐步改善。此外，受惠於消費者支出增加及停留時間延長，比利時境內兩座暢貨中心（Outlet）表現優異；然受限於鄰國邊境競爭，短期內難有新據點加入。
商業模式與消費習慣變革
傳統城鄉商業界線日趨模糊，市中心與郊區品牌互相滲透，消費者購物地點取決於平日或週末之便利性。為因應電商挑戰，「客戶體驗」成為核心策略。商場透過引入餐飲、服務（如包裹收寄）、大型超市及折扣店以吸引人流。針對年輕族群之社群媒體「打卡」吸引力，以及針對成人之「一站式購物」便利性，均成為關鍵因素。房地產開發亦轉向混合用途，不再僅限於單純之商業設施。(資料來源：經濟部國際貿易署)
