MoneyDJ新聞 2019-11-20 17:25:21 記者 新聞中心 報導
資誠全球聯盟組織(PwC)與城市土地學會於今(20)日發布《2020年亞太地區房地產趨勢調查報告》。調查結果顯示，眼前雖然沒有全球性的衰退危機，然而投資人對市場前景擔憂仍在，態度由原先的審慎樂觀轉趨保守，普遍認為應更加審慎選擇投資標的，並宜充分考慮政經環境與地緣政治中的各類議題，方能在多變的市場中求取獲利，而台灣則受惠台商回流，工業與商辦地產的熱度持續。此次調查亦顯示，台北投資前景的排名從21進步到14，而普華國際不動產在今年初即已預期，今年大台北的不動產市場將會有明顯的復甦。
資誠表示，受訪投資者近期最關心的亞太地區三大政經議題，分別為中美貿易戰、日韓外交爭議及香港社會的持續抗爭，這些事件造成跨國不動產投資行為的縮手，跨國不動產投資金額及比例下降，國內投資者間交易的比重因而相對增加。
儘管大環境充滿變數，但投資人仍點出幾個2020年後勢看好之區域。綜合受訪者的看法，2020年亞太投資前景最佳的五個城市分別為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲的雪梨及墨爾本。排名第一的新加坡，投資人持續看好其房地產市場的前景，辦公室近年新增的供給已幾乎被強勁的需求所填滿，近期則受惠於香港資金外移的效果，帶來許多私人銀行及共享辦公室業者進駐的需求，租金收益率維持在3.6%。
資誠指出，排名第二的日本東京，即將於2020年舉辦奧運，而目前東京辦公室的租金收益率約為3%-3.5%；排名第三的越南胡志明市，由於中美貿易戰，許多中國製造業轉進越南，加上人口紅利、政策開放、友善的商業經營環境等諸多利多因素，使其投資排名逐年提高；至於排名第四、五的雪梨與墨爾本，因澳洲作為國際資本焦點的長期吸引力仍在，其相對流動性佳，市場成熟，擁有眾多優質資產，以及穩定的經濟和相對高的租金投報率。
該報告亦指出，此次調查顯示台北排名從21進步到14，而普華國際不動產在今年初即已預期，今年大台北的不動產市場將會有明顯的復甦。受中美貿易戰影響，台商回流為工業地產帶來一波小陽春、商辦老化企業也將總部遷移到屋齡較新的地方，加上共享辦公空間業者的積極搶市，也使得空置率下降。儘管如此，台北不動產市場仍是國內投資者參與的市場，對外資而言，大部份的A級商業地產換手率及流通性不足，許多仍為壽險機構及大型財團所長期持有，短期內不會是外資積極參與的市場。
至於中國大陸市場，資誠則表示，大陸仍以一線城市最為看好，上海已成為REITs重鎮，以絕佳的流動性受投資人喜愛，深圳、廣州穩步發展，而集電商、科技、資訊產業於一身的新一線城市，如杭州、蘇州也後勢強勁；二線城市房地產景氣未明，但隨中國消費市場持續走強，消費型地產仍受期待。商辦市場則受經濟成長放緩及貿易戰影響，將隨政府對外資日漸開放的態度，為市場提供新能量，但須留意相關監管措施，已限縮開發商取得資金的管道。
此外，資誠亦表示，房地產行業已較以往更能積極回應節能綠建築與氣候議題，其中著重節能與環境友善的地產項目，將成為投資人更普遍的規格要求，缺乏相關認證標章的建築，流動性將大受影響。此外，能抵抗極端氣候與天災影響的地產日漸增加，許多圍繞水域建立的商業地產，必須更審慎考慮來自海平面上升的衝擊，投資人不應假設政府會對私有資產做出及完善全面的保護措施，而必須主動積極尋求保障資產的方式。
在共享辦公室方面，有鑑於全球知名品牌於今年9月首次IPO受挫，部分投資人對共享辦公室商業模式態度轉向保留態度；在亞太區當中，共享辦公室以中國大陸一線城市的滲透率最高，新加坡居次，而近三年共享辦公室需求大幅增加，隨商業模式的變化，空間運用性將比以往更加靈活，其中房東與營運商的夥伴關係調整，將重新定義共享辦公室的經濟模式，房東將更重視風險控管以及獲利能力，最重要的即是可透過升級現有租戶便利設施，並創建獨立與租戶接觸的平台，而避免與營運商產生過度競爭。
資誠進一步表示，零售與電商依舊是焦點話題，根據RCA數據顯示，儘管受到電商衝擊，但大型投資人高度重視中國大陸、香港、韓國的實體零售業，加上亞太龐大的市場，及亞太消費者使用網路高黏著度的消費習性，將為零售業帶來一波整合餐飲、娛樂、服務的新契機。實體賣場將提供更豐富的體驗式消費空間，並且深化與所在地區的連結，而成為更創新的空間，尤其是在區位優越與市中心空間有限的購物中心等零售地產類型。
普華國際不動產董事長劉博文表示，儘管中美戰疑雲依然籠罩，工業及製造業部門前景未明，但隨著電商強勢崛起，優質數據中心等在市場上仍供不應求，在新消費模式驅動下，冷凍食品的成長，推動對冷庫設備地產的需求亦超出市場預期，而產業園區、長照住宅也吸引投資人關注。他也指出，零售市場是唯一受到較大衝擊的地產項目，但亞太區域受到衝擊程度仍低於全球，顯示亞太消費力的旺盛，在缺乏完善購物中心的新興市場，仍有許多發展機會。
綜觀整個亞太市場，劉博文指出，商辦仍受投資人歡迎，為目前表現最佳的資產類別，住宅市場雖受到市場關注，不過亞太部分市場已出現市場過熱的跡象，各國政府也隨時以降溫政策回應；工業地產方面，因電商持續發燒，以物流、倉庫地產最受注目；旅館市場則因旅遊業的興盛，市場仍看好曼谷、新加坡等地的發展。
