《Fund眼看天下》房市報喜，REITs基金今年暴夯

精實新聞 2012-08-17 17:25:25 記者 蕭燕翔 報導

房市經濟數據報喜，今年主打固定配息收益的不動產證券化基金(REITs)暴夯，年初至今的平均報酬率達15%，績效排名前位者報酬率更是2成起跳。投信法人認為，REITs後市還有全球降息、公司基本面及經濟數據的利多可期，北美及亞太市場的成長最具潛力。

國內主要REITs今年可說大豐收，根據統計，今年以來的平均績效達14.95%，瑞銀亞洲及瀚亞投資旗下相關基金績效還超過2成，羨煞其他資產的投資人。而以富時EPRA/NAREIT指數來看，在全球主要區域的不動產與REITs資產中，星國不動產指數今年上漲超過3成，日本、香港甚至也受歐債風暴拖累的德國，今年累計報酬也有2成以上；北美漲幅則超過14%。

表：主要地區不動產指數表現；資料來源：Bloomberg，2012/08/08


瀚亞投資表示，從2007次貸風暴發生以來計算，房市跟REITs其實都還沒有回到當初高點，不過在過去4年全球始終不景氣的環境下，具有固定配息優勢的REITs反而有突出的表現，而除了最大市場的北美之外，今年亞洲REITs也出線當家。

除固定配息的穩定收益支撐外，第一金投顧指出，每逢降息年都是房地產股大鳴大放的一年，像是2003年及2009年，富時EPRA/NAREIT全球不動產證券指數分別有超過30%、40%的漲幅。英傑華環球投資全球不動產研究主管Chris Urwin也認為，相對於處於歷史低點的美、德、英公債來說，不動產基金報酬率相對具有吸引力，可望吸引資金投入，而今年以來資金流入美國不動產證券基金已達95.35億美金，創下歷史新高，且遠遠超過2010、2011年全年流入金額，更是2009年的8倍以上。

除此之外，美國不動產產業第2季財報陸續公佈，過半企業財報符合市場預期，更有超過1/3的企業財報優於市場預期，多數企業也紛紛調高今年營運目標。第一金投顧認為，相較於2011年市場上過度悲觀的情況，許多地產公司的資產淨值(NAV)已明顯折價，現階段價值面已具吸引力，在美國為首的全球不動產可望進入3至7年的上升週期下，未來3-4年房地產公司的股利率可望以接近10%的年成長率增加。

展望後市，第一金投顧認為，美國商業不動產上半年交易量已超過1千億美元，今年可望連4年成長；台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤也表示說，據美國商務部統計，今年第2季美國出租用住宅空屋率已自首季的8.8%下降至8.6%，創2002年新低；且根據全美不動產協會(NAR)數據，6月全美成屋房價不僅連續第4個月上揚，且較2011年同期增加了7.9%。由於成屋銷售佔美國整體房市成交比重達85-90%，房價持續走升也透露房地產行情有逐漸好轉的跡象，美國房地產景氣復甦態勢越來越明顯，都形成REITs發展的有利條件。

而近一年報酬率領先、且總體經濟疑慮較輕的北美及亞太區REITs，也最受市場青睞；瀚亞亞太 REITs基金經理人方定宇表示，相較於亞太 REITs比較基準，目前基金持股偏重於香港及新加坡；至於產業，則偏重零售不動產REITs，現階段仍看好亞太 REITs 長線的增值潛力；林瑞瑤則說，美國利率處於歷史新低，且景氣溫和成長的趨勢，非常有利不動產市場的發展，另外，美國政府政策亦朝向改善房地產市場發展，以減緩失業率，又將帶來正面推力，北美REITs仍是後市相對看好的不動產市場。

不過，投信法人都提醒，REITs資產本身波動性並不如股票，所以不適合波段操作與短進短出，建議投資人還是長期投資較佳。

表：國內REITs基金今年績效表現