精實新聞 2011-06-27 18:33:49 記者 林詩茵 報導
奢侈稅上路，全台投資客退出住宅市場，並看準陸客自由行商機，紛紛轉進店面、商辦等商用不動產市場。房仲業者統計，今年第2季台北市成交均價已達137.3萬元/坪，一年內漲幅達32.1%，較金融海嘯的低檔時更大漲73.8%。
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，看好明(28)日開放的陸客自由行商機，台北市店面屋主惜售心態濃厚，加上近期的大型標售案或店面成交價屢破新高，都鞏固屋主心態，未來價格勢必持續走高。
2008年因遭逢金融海嘯衝擊，致使台北市店面第4季行情從歷史高檔98.9萬元/坪，滑落20.1%。惟房市快速復甦，再加上民眾消費信心逐季攀高，店面需求暢旺，而陸客商機倍數成長，激勵行情持續攀高、連11個季度呈現價格成長的趨勢，更從09年第4季起，連7季創新高價。
鄭朝鶴說明，金融海嘯以來台北市中古屋單價從36.2萬元/坪成長到51.8萬元/坪，漲了43.1%，明顯落後店面漲幅73.8%，主要是因為店面市場反應兩岸開放政策、消費者信心以及大咖置產客的投資預期。目前有幾個跳躍性的變化，將推動店面價格持續衝高。
首先，八大商圈1年內租金調漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈甚至還有高達3~6成飛躍性的成長，顯見屋主投報率已經提高，有機會吸引買方提高購買及出高價的意願。
再者，由於熱門商圈金店面一店難求，許多屋主改以分割或提供2樓以上的空間連通使用，除了可降低承租方的單位租金外，也間接拉抬原來非店面空間的租金水準，創造更豐富的租金收入，加速商圈往巷內或立體方向擴張，再進一步回饋一線金店面的價值。
以最精華的SOGO商圈為例，大型連鎖餐廳、醫美診所開設在非1樓店面，已經蔚為風潮，現在更有精品業者直接以子母店的方式，一方面租用高級地段的小店面爭取曝光，另一方面再租用附近大樓2樓以上或巷內的大面積空間，進行商品陳列、交易，靈活的空間使用方式可增加經營規模，還有效促進整個商圈租金水準的上揚。
而南京西路商圈附近的髮廊、餐飲業也循此模式，利用品牌、通路、商圈的加乘效果，前進巷內各大小店面，產生另一種別具風味的特色商圈。鄭朝鶴認為，目前熱門商圈的成長方式是用「乘法效應」，讓整個商圈的總營業面積及租金水準同時跳升，已經跳脫傳統的「加法」擴張方式。
鄭朝鶴表示，香港03年首先開放廣東省的4個城市申辦「個人遊」，並在1年內擴張到開放全中國32個城市實施，到07年更延伸到49個城市。政策洞開帶動大陸旅客去年訪港人數達2,268萬人，與去年陸客來台人數僅163萬人相較，有將近13倍的差距。台灣的陸客自由行明天上路，初期僅針對3個城市，每天提供500人的名額，但透過每季的政策檢討，未來開放人數的調整幅度、商機的開拓，相對也會激勵店面市場需求熱況。
鄭朝鶴分析，根據「香港差餉物業估價署」的統計資料，光政策開放的第1年，04年最精華的香港島店面成交單價，就從150.6萬元/坪(換算成台幣)大漲到213.1萬元/坪，增幅達41.5%；成交量也是創歷史新高，年增率89%；店面價格從2003年到今年第1季，整整增加台幣344.9萬元/坪，漲幅達2.29倍之多。
鄭朝鶴強調，這種倍數的成長方式或許不適用於台灣這種商圈多、面積大的商業環境，但透過觀察近期國際精品店頻頻加碼進駐台北市精華商圈，拉抬租金水準的趨勢，以及國內外法人、投資客積極搶佔指標性店面的現象來看，屋主對於租金、價格的預期，相當樂觀，不排除精華商圈有優勢領漲、複製香港經驗的機會。
有「啞巴兒子」稱號的金店面本來就深受置產人士的喜愛，看好未來觀光商機，店面市場很難寂寞。觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多，政策剛開放的前三年，旅客增加幅度最大、效益最明顯。
鄭朝鶴建議，開放陸客自由行之後，旅客會產生「年輕化」、「常態化」、「分眾化」的效益，商圈會有雨露均霑的受益效果。有自用需求或資產配置需求的店面買方，可伺機進場挑選好貨，未來將可享有商用不動產長線增值的效益。
