《Fund投資》低利支撐REITs續旺 多元布局掌契機

MoneyDJ新聞 2015-08-17 17:28:17 記者 王怡茹 報導

美國聯準會升息時點逼近，導致對利率敏感的不動產投資信託（REITs）波動度也隨之加劇。對此，投信業者認為，雖然短期全球REITs表現將受到升息議題牽動，但全球主要央行仍維持寬鬆貨幣政策，低利環境加上全球景氣持續溫和復甦，預計有利維繫REITs多頭走勢，現階段則看好歐美日等成熟國家REITs後市，同時也建議投資人選擇全球型REITs基金多元配置布局，降低單一國家波動風險。

【今年來歐洲REITs表現最佳】

野村全球不動產證券化基金經理人白芳苹表示，觀察年初至7月底之全球主要REITs與不動產指數表現，在原幣計價的情況下，EPRA歐洲不動產指數以高達16.2%的漲幅拔得頭籌，然若均換算成台幣計價，則以英國富時350不動產指數表現最佳，累計漲幅達14.11%，凸顯今年表現最佳的市場集中在歐洲區。

白芳苹進一步指出，根據世邦魏理仕(CBRE Clarion)最新報告，2015年全球不動產的企業獲利年增率預估以英國的8.9%成長率最為優異，倫敦區辦公室商用不動產供需仍趨緊俏，有利租金持續走揚，加上英國央行發言較預期鴿派，使市場對英國升息預期延至2016年第2季，即低利率環境延續可望帶動REITs股價表現。

英傑華投資同樣最看好歐洲REITs。英傑華投資歐洲不動產證券基金經理人保羅(Paul van de Vaart)認為，在歐洲央行(ECB)全面量化寬鬆政策下，實質利率已趨近於零，然由於歐洲不動產與公債利差拉大至約3%，使其以高股利率持續吸引資金靠攏，也推升價格持續走揚。歐洲QE開跑後，貨幣供給成長加速驅動信貸成長，市場資金充裕，不僅有助推升經濟復甦，亦增添金融市場多頭氣勢。

就區域而言，保羅說明，目前相對看好英國、愛爾蘭、西班牙、北歐及義大利等地區，以英國為例，雖然市場擔心英國升息將對歐洲不動產產生影響，然不動產基本面改善比升息更重要，何況現階段市場的實值需求仍支撐整體投資價值，加上二線城市與部分區域不動產續復甦，是以，英國不動產應能持續走揚。

【關注聯準會升息動向】

美國聯準會即將升息成為近期牽動REITs市場的重要因素。富蘭克林證券投顧表示，聯準會升息前後期間不動產產業易受利率走勢牽動，但若拉長期間來看，不動產指數與債券殖利率走勢並非一直維持高度連動，隨升息政策趨於明朗，不動產證券表現可望逐漸回歸到反映其基本面與獲利的表現。

富蘭克林證券投顧進一步表示，以美國REITs為例，目前評價面相對於史坦普500指數處於合理價位，尤其一些高品質的REITs評價面相對便宜，此外，市場預估今明兩年美國不動產產業獲利成長率可望達6%至8%，亦高於整體美股平均，現階段則看好公寓、旅館與倉儲三個次產業的獲利成長性。

野村投信表示，今年美國REITs企業獲利成長預估值上修至7.5%，為全球不動產企業獲利上修的最大功臣，而隨後公佈的美國REITs企業財報及財測亦再度驗證產業獲利轉佳跡象，根據券商美銀美林證券報告統計，目前已公佈財報的89家美國REITs業者中，表現符合或優於市場預期的比例高達93%，而在更新2015年財測的69家美國REITs業者中，更有52家業者進一步調升全年獲利預估。

不過，野村投信也提醒，雖此一優異的獲利數據能夠得以延續，預計有助激勵美國REITs指數向上走高，惟目前市場對於美國聯準會何時升息的看法依舊分歧，預料將持續對投資人持股信心造成干擾，進而影響資金動能，短線恐使美國REITs指數漲勢受限。

【低基期+成長性 日本REITs擁雙利多】

針對REITs後市，元大投信持有較不同的看法。元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎認為，美國市場的租金及商用不動產價格已來到相對高點，若經濟沒有快速回溫，在股價已反映先前的利多，且不具低基期和成長性的前提下，相對看淡美國REITs的表現機會;反之日本則因具有低基期、成長性佳，且較不受美國升息的影響，為全球主要REITs後市最被看好的地區。

吳宗穎指出，美國一旦升息對於亞洲REITs勢必會產生影響，恐將回測支撐，且不具成長性的地區當然無表現機會，而目前日本展望在各區中的潛力最佳，加上東京商辦空置率持續下滑，是以，預期隨景氣持續回溫與通膨上升，今年租金料加速上揚，輔以東京奧運題材的加持，日本REITs與地產股仍有漲升空間。

他也預期，美國今年升息後，資金將自高風險市場持續撤出，市場動盪將加劇，REITs市場表現將不同於以往同漲同跌的情況，料會呈現分化格局，且收益性已不再是主要考量，租金及房價反會是今年下半年的主要篩選標準，若依此來看，日本東京儼然就是國際大城中的優等生。

至於布局策略，元大投信表示，投資人可選擇布局全球但日本比重相對較高的全球REITs基金介入，以多元配置方式來分散風險並掌握未來主要相對看好地區的漲升空間。但若是已持有日本比重較低的REITs基金，則建議於美國升息時先行出脫，之後再行擇機進場為宜。

更多新聞內容，歡迎至理財露桃社臉書粉絲團查閱！來幫我們按讚吧！

今年來REITs基金績效表現：

資料來源：理柏資訊，台幣計價至8/12