精實新聞 2012-09-18 13:53:56 記者 陳怡潔 報導
投資布局跟著政策走！美國聯準會(FED)實施第三次量化寬鬆政策(QE3)，並宣布每個月購買400億美元的美國房貸抵押貸款(MBS)，投信業者分析，在資金湧入下，預估MBS表現將優於美國公債，加上美國的住宅性房屋市場已出現明顯復甦跡象，低利率有助美房市繼續向上，REITs商品不但擁有高殖利率、更具基本面的保護，具有極佳之投資價值。
QE3終於如市場預期般出台，復華全球資產證券化基金經理人陳雅真表示，在資金湧入下，預估MBS表現將優於美國公債，另一方面因房貸利率壓低，有利帶動購屋需求，對處於漲勢初升段的美國房市有正面助益，美國REITs漲勢可期。
陳雅真進一步指出，FED出手購買MBS，等同美國政府變相進行房貸補貼，宣示美國政府作多房地產、刺激經濟的決心，除了將推升MBS價格走勢之外，也將嘉惠持有MBS之REITs基金，此外，隨著進一步量化寬鬆也將壓低美國REITs公司融資成本，提高公司獲利，配合美國REITs公司具海外不動產併購優勢，可望步提升美國REITs公司價值。
富邦投信全球不動產經理人徐翊達也指出，目前REITs殖利率已經高出美國10年期公債殖利率甚多，普遍在3-4%之上(參見上圖)，使得今年以來各國REITs表現亮眼，同時美國的住宅性房屋市場也出現明顯復甦跡象。在以美國領頭的房市逐漸好轉的情況下，REITs商品不但擁有高殖利率、更具基本面的保護，具有極佳之投資價值，是穩健型投資人的不二選擇。
徐翊達並表示，由於低利率將有助於房地產市場的穩定，高殖利率的REITs在低利率環境中更能突顯其投資吸引力。統計今年以來至9/7止，全球表現最好的是新加坡REITs，漲幅高達30%，美國則約27%、澳洲上漲20%、日本也有16%。
徐翊達分析，整體而言美國REITs營運收益率（FFO）今年及明年成長性仍維持7-8%，在此低利率環境下與其他固定收益產品相較，其Cap rate(收益資本化率)5.8%與10年債利差始終維持在300-400bps，與2000年前後情況相似，且經過本波上揚後目前殖利率仍有3.4%，利差也接近200bps，高於歷史平均利差110bps。至於表現最好的新加坡，今年大漲之後，殖利率由7.94%壓縮到6.51%，但10年新加坡政府公債從1.63%也下滑到1.33%，利差仍高達518bps，遠高於歷史平均的380bps(排除2008年)。
陳雅真也表示，目前美國成屋庫存下滑，新完工建案仍低，顯示美國房市已近庫存去化尾聲，就歷史經驗來看，在房價進入主升段後，預期現階段價格偏低的不動產將持續吸引資金流入，美國REITs也將進入長多走勢。
