古兆憲:升格利多長期發酵,桃園房市可期待

2013/12/12 16:38

精實新聞 2013-12-12 16:38:15 記者 林詩茵 報導

 
台灣房屋桃園總經理古兆憲看好升格長多
帶動房市量價表現。(圖/林詩茵)
桃園即將在明年12月25日升格第六都,相關議題已在區域市場發酵。桃園市佔率最高的房仲品牌-台灣房屋,近3、5年來即明顯感受到當地人口、產業移入的脈動,也看到房市成交價、量上升,提前反應了升格利多,台灣房屋桃園區總經理古兆憲接受專訪時,分析了大桃園近年的改變、並從交通、產業動向,給有意入住桃園的民眾寶貴的意見。以下為記者專訪概要:

記者問(以下簡稱問):您長期在桃園深耕,如何看待桃園整體環境?

古兆憲答(以下簡稱答):桃園有很多天生優越的條件,第一,有好山好水、沒有斷層帶;第二,多半不用擔心風災,因倚著中央山脈,受到侵害不大;第三、桃園有海、有山,有觀光休閒資源,像慈湖蔣公陵寢、還有兩岸遊客都喜愛的鳳飛飛紀念館。

再來是桃園很注重教育資源,很多教學水平都在提升中;還有體育,這裏有桃園棒球場,還有高爾夫球國手曾雅妮也住龜山。

另外,區域的規劃發展來看,老街溪整治成功,龍潭有個花卉園區,漁業部份有永安漁港,縣府又積極推動生態環保,以及國際金融中心,尤其,桃園還有機場,大三通後,兩岸最重要的門戶就是桃園機場,能見度就像上海、北京一樣提升。

整體來看,桃園不僅有天然的居住環境優勢、後續規劃都可以樂觀看待。

問:桃園即將於明年底升格直轄市,您已看到這幾年桃園地區改變了嗎?

答:桃園的人口在這幾年來進駐率就一直是全國的前三名,5年前逼近2百萬人口,升格議題就開始起來,而正式升破2百萬人,升格也就明確了,這是一個改變,人口的持續成長,這當然與大台北房價太高、住房需求外溢到桃園有一些關聯性,但另一個很重要的因素在「交通」。

交通很重要,過去五楊高架道路通車前,林口、南崁、中壢工業區在尖峰時間都塞翻了,所以有一段時間桃園蓋了很多房子,但北客還是不進來,隨著2009年五楊動工,房價也開始動了起來,人口也願意到桃園來;當然高鐵、還有興建中的機場捷運、捷運三鶯線,也都是造就北客願意來桃園的原因。

第三個很重要的是產業,愛台十二建設中央最傾全力推動的、投資金額最高的,就是桃園航空城,這是中央在支撐發展的區域;而地方政府,桃園縣長從朱立倫到吳志揚,都一直在積極規劃產業、觀光、甚至未來中長期有國際金融中心、國會議中心、文化、政經發展的專區,這種長期慢慢發酵的實質效益,也會在未來逐年看到落實。

大台北的人口實在太多了,就產生了外溢的現象,但人口不會往基隆、宜蘭移,而會往有產業、有生活機能的桃園移,這也就是為什麼造就現在桃園發展的主因。

問:從房地產從業人員的角度來看,如何解讀桃園地區升格對房市的影響?

答:大家說買房要看地段,不外乎就是兩大條件,交通和生活機能。桃園的升格伴隨的是交通網路更便捷,統籌分配款更充足,有助公共建設和城市發展規劃。

桃園目前還沒有捷運聯通,但很快會有,而且還規劃了很完整的捷運網絡,像機場線連接桃園機場到台北車站:而2015年即將動工的綠線,則會連結北桃園,還有未來三環三線的三鶯線會連通新北市。其實捷運對房市的帶動,可以借鏡雙北市發展。

舉例來說,原本板橋只有40、50萬人,但隨著三鐵(捷運、台鐵、高鐵)共構,現在已變成1百多萬人口的行政區,房價自然也攀升許多。

其實這也是現在這麼多人進來桃園的原因。只是房地產很多時候是在買夢,當初高鐵局就在桃園設了400多公頃的高鐵特定區,土地就起漲了,之前農地只有幾千元,90年代農地變建地,跳升到7、8萬元,現在高鐵已經實現了,住宅區土地每坪到50、60萬元,商業區土地80萬元,好一點還要100萬元。

所以,未來桃園升格,有更多的資源、興建更多的交通建設,也帶來更多的人口,對房市自然是正面的。

要看都市升格對房市的影響,我們可以看看之前新北市、台中、台南、高雄等各都,房價都是上漲,桃園未來也會跟著走,房屋成交量和房價的攀升,應該都可期待。

問:可否從未來發展的角度來分析,哪些區域是值得民眾進駐、或者置產投資?

答:桃園的環境很適合人居,如果是自住客,新婚、口袋較淺的,在桃園的蛋黃邊邊、其至蛋白區都可以先買,但交通最重要,像如果在中正藝文特區買不起,就可以往特區外圍、南崁、大有商圈,這些區域和市中心核心房價差2、30%,總價800萬、2字頭、3房附車位的產品,都可以找到。

如果真的很想買房,小資也可以以5、6百萬的總價帶,在桃園外圍邊邊角角地區,社區品質還不錯的,一樣可以找到好房子。

八德、中壢也都有生活機能。其實用一個角度來想,如果住在內湖,到信義計劃區要塞車30分鐘才能抵達,但桃園也是車程30分鐘,但房價卻是三分之一、四分之一,自住客用這個角度想,桃園交通便利的區域還是可以入住。

至於投資買方,許多長期置產客,為了保值,現階段熱區、成熟商圈,只要價格還可以接受,仍可以長期持有,因為熱區在區域發展基本面長多下,是不用怕跌價的。

再者,有些比較勇於承擔風險的會選擇潛力區、或者未來的捷運周邊,像大園、航空城附近,就有很多人買農地,跟著區段徵收走;也有人提前卡位未來捷運站周邊。但這些都要有長期持有的準備,而且潛力區也相對有風險,最怕是生活機能沒有到位。

說實話,有些區域在升格還沒定案前(3、5年前),房價就已經開始炒作、飆漲,那一波很多土地、房價都爬得很快,直接炒到未來升格的位階,所以這樣的地區在生活機能沒有到位下,未來升格後反而會回歸基本面,慢慢盤整等待生活機能的到位。

問:有學者擔心青埔會變「鬼城」,區域房價也有炒高泡沫疑慮,您認為呢?

答:一般來說,區域房價的走升是這樣的,產業帶動人口、人口帶動生活機能、商業活動頻繁了,再帶動房價。以青埔來說,不是不值得投資,而是短期確實已經急漲到一個相對高點,而之前買方很多也是投資、置產的比重高,所以晚上去看點燈率,人口還沒有到位,暫時來說,生活機能還沒有到位,價格要持續不斷高漲,相對不那麼容易。

青埔現在30萬/坪,短期要漲到35、40萬/坪,應該不會那麼快。

但中長期來看,還是可以看區位、看價格,找到一些好的物件進去,像是公園、綠地附近,未來都是會比較高價的區域,就還是可以留意。

個股K線圖-
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