精實新聞 2011-12-26 18:49:17 記者 林詩茵 報導
相較於住宅市場的冷清，商用不動產在今年下半年成交量逆勢攀高，累計今年以來的成交金額逾1550億元，全年上看1600億元，將創歷史新高，主因本土壽險的加碼，以及工業廠房交易的大幅增加。信義集團(9940)全球資產管理公司統計，台北市辦公室第4季平均售價約74.4萬元/坪，毛租金資本化率約2.58%，平均售價及資本化率持平，未見續揚，明年將相當，不過，由於明年景氣轉趨保守，預估商辦平均租金將沒有調升空間。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，若不記本月28日即將開標的太子敦南大樓，第4季商用不動產大型交易累計成交量已達378億元，仍處高檔，累計今年已達1550億元的新高，比去年成長近5成。
從交易產品類型來看，佔比前三名依序為純辦，佔34%、以及零售商場和工業廠房各佔25%。其中排名第一的純辦大樓累計交易金額達525億元，比去年成長了88%，零售商場交易金額387億元，年增成長41%，工業廠房交易金額亦達383億元，年增幅更高達107%，顯見在ECFA生效後，對於產業需求仍具有顯著影響，而工業廠房的異軍突起也成為今年商用不動產交易量大增的重要推手。
而第4季主要的交易案例為兩檔REITs的清算標售，基泰之星REITs及三鼎REITs分別由壽險業者出手取得，其中備受矚目的香檳大樓商場(三鼎REITs)最後溢價52%，以總價48億元標脫，更突顯投資人對零售商場的後市看好。
而展望明年，王維宏則認為，由於明年市場風險增加，預期買方觀望心態將轉濃，辦公室平均售價估維持在74.4萬元/坪，而基於售價未持續上漲緣故，毛租金資本化率也預期將守在2.58%的水準，與五大行庫的房貸利率1.9%僅剩約0.6%正利差空間。
空置率部份，今年第4季辦公平均空置率為10.55%，空置率連續5季收斂，但收斂幅度縮小。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈由復興南京商圈擊敗敦南商圈成為空置率最低，僅6.8%；另外空置率較高的仍然是信義世貿商圈，達15.04%，但與次高的敦北民生商圈的13.51%差距已逐漸縮小，主因是信義世貿商圈完善機能及新穎設備，吸引新設立或搬遷的外商企業進駐，另外大型商務中心的拓點也去化了部分A級辦公面積。
租金方面，依據全球資產統計，第4季辦公平均租金1921元/坪，租金小幅回落，其中A+級大樓2753元/坪，A級大樓1747元/坪，B級大樓1413元/坪，整體而言，基於明年歐美景氣不明朗，許多跨國公司亦放緩了擴張的速度，在需求消失情況下，出租方調漲租金的腳步已不如年中時積極，多數辦公室出租方則以留住現有租客為首要任務。
