精實新聞 2012-11-21 15:05:03 記者 林詩茵 報導
實價登錄上路，形同建商的「開價誠信大檢驗」，也攪亂建商推案一池春水。由於建商的預售、新屋成交價一直是不會說的秘密，在實價上路後，預售、新成屋成交價就成為市場高度關注的焦點，而連續兩次揭露的新成屋價格中，都出現實際成交價和建商喊價落差達2、3成，甚至南部有4、5成的狀況，讓預售、新屋買氣膠著，建商不論在開價、推案上都顯得格外低調，過去高調、積極搶市的狀況已不復見。
台灣房地產的預售市場，價格一直是外人無法窺探的黑箱，所有的價格都是由代銷或建商喊出的，房價有相當大的操弄空間。而建商和代銷業者的合作通常是，建商心裏有了底價，讓代銷業者「包銷」，代銷業者負責行銷、廣告、業務銷售，像是搭建接待中心、開記者會、購買媒體廣告等，一般而言，包銷費用為個案總銷金額的6%。
也就是說，假設某建案建商每坪底價為50萬元，總銷金額20億元，代銷業者若有本事把每坪賣到60萬、65萬元，則這些高賣的利潤，多屬代銷業者所有。因此建商、代銷一定會把開價喊高，假設建商的底價50萬元，代銷就要再加個2、3成開價，到60、65萬元，甚至更多，保留議價空間給買方殺價，如此一來，就算買方成功殺了2成，成交價落52萬元，代銷業者還是有賺；不過，因為買方議價能力各有不同，房屋成交價自然有高有低。
為避免買高的人不悅，預售、新成屋的實際成交價當然是不能公開說的秘密，也因此出現房價虛虛實實的現象，並且被外界認為，建商、代銷喊價是高房價的推手之一。當實價登錄市場成交價格揭露時，這些曾經喊高的預售屋及近期交屋的新成屋，即成為全市場焦點，等於大家都用放大鏡逐一檢視建商的誠信。
目前市場點名的個案包括太子建設(2511)「台北信義」，皇翔(2545)的「天昴」，華固(2548)的「鼎苑」等，都被批評喊價和實價成交價有1~3成不等的落差。
在這樣的氣氛下，更多民眾期待的是，建商可能降價，整體預售買氣也因此停頓。這不僅造成建商在開價上的困擾，也讓不少建商因此放慢推案步伐；甚至有不少業者正好因應IFRS上路，乾脆房子也不急著推預售了，放著慢慢賣，待成屋之後賣相更好，或者又可以等到房價上漲，屆時再來慢慢賣。
因此，從近期的上市櫃建商的推案狀況來看，過去積極搶市的狀況已明顯縮手，過去928檔、雙十檔期的大案齊發已不復見，其中還有目前不少在售的個案都是上半年已經醞釀進場的個案，但受實價登錄消息面干擾，以致現9、10月才有個案推出，像是興富發(2542)的「圓山1號苑」、宏普(2536)「鉑金苑」、宏盛(2534)「宏盛學日上」等，而且這些廠商推案也不再高調公開，取而代之的是慢慢賣，連開價多少都低調避談。
不過，長期來看，市場普遍預期，實價登錄對知名品牌、上市櫃建商是正面的。因為隨著未來建案價格揭露越來越透明，建商為「誠信」因素，開價也會越來越精準，市場行情一目了解、區域行情差異不大下，未來買方買房也不再只是比價格，未來除了地段外，買方接著會看產品規劃設計，看建商品牌、尤其會更重視售後服務，這對有品牌、有口碑的建商將是好事。
而目前上市櫃建商中以售後服務聞名的建商包括潤泰(9945)、昇陽開(3266)、華固，預料在口碑加持下，也會是銷售率上受惠建商。
