MoneyDJ新聞 2017-08-18 17:31:00 記者 陳怡潔 報導
全球股市今(2017)年來表現佳，有些甚至創下歷史新高。其中有關房地產領域(包含REITs與指數成分股)表現上，以FTSE EPRA/NAREIT全球總報酬指數來看，年初以來截至7月底，該指數上漲10.12%，表現不錯，並未明顯受到升息議題干擾。
有關房地產股市未來投資展望，駿利亨德森房地產股票團隊共同主管Tim Gibson表示，升息對房地產類股影響不大，投資人其實無須過度擔憂，主要係房地產類股能提供投資人多項好處，包括穩定潛在報酬，強化風險調整後報酬等等，而從區域來看，駿利亨德森看好歐陸辦公室將是英國脫歐潛在受惠領域，並看好新加坡住宅與中國零售房地產。
Tim Gibson表示，上市掛牌房地產股能提供投資人多項好處：
1. 儘管短期亦存在波動，但長期而言，房地產股擁有表現優於股票市場與債券市場的潛力。
2. 房地產股雖不具備極高報酬之魅力，但因擁有收益成份，且2/3的長期總報酬主要來自於配息再投資，因而可穩定提供投資人潛在報酬。
3. 投資組合加入不動產類股可強化風險調整後報酬，將可作為投資組合的一部分。
4. 相較於實體不動產市場，上市掛牌不動產股提供一個較低成本且具流動性的交易管道。
Tim Gibson也指出，升息對房地產股影響不大。在全球不動產證券市場投資展望上，儘管2017年來股票市場已連續7個月上揚，不過投資人至今仍不時提及全球金融海嘯的衝擊性，顯示投資人心中仍存在金融危機的陰霾；此外美國總統川普的言論，有時也對市場帶來不確定性，因此，短期介入房地產股確實得謹慎，不過長期而言，Tim Gibson仍然樂觀看待。
近來市場持續關心聯準會升息對房地產股的潛在影響，Tim Gibson表示，就歷史經驗而言，聯準會的升息對房地產股影響不大，且處於目前偏低的成長與通膨環境，只要市場能維持有秩序，投資人不僅不需憂慮升息，甚至不要錯過投資房地產股的機會。
他也表示，當聯準會升息時，經濟狀況多半已表現良好，加上聯準會升息決策也是依據經濟數據，因此可以說升息是落後指標，相對上，股市的表現則是前瞻性走勢。如以利率影響房地產市場表現角度來看，長天期利率對房地產市場的影響將會較大，不過，近來的美國10年期政府債殖利率也未見到大幅上揚。
另外，面對近年來電子商務對房地產零售業的衝擊議題，Tim Gibson認為，在此趨勢下有贏家、也有輸家，需針對個案分析。例如有些商場、購物中心不再如以往僅單純提供購物功能，而是能滿足消費者飲食、看電影等多元的體驗式需求，而這些擁有這類品質佳的目的地零售(destination retail)資產之公司將會是贏家，同時提供電子商務服務的公司，如物流或伴隨大量數據被創造出來所衍生發展的數據中心等領域，皆可望成為贏家。
從地理區域來看，Tim Gibson也分別提出歐洲與亞洲等相關房地產股之投資機會與風險。在歐洲區域方面，目前較不看好英國市場，特別是倫敦辦公室與住宅市場；英國脫歐事件對其房地產市場並未帶來真正的衝擊，在脫歐公投後英國房地產股確實於2016年Q3下挫，不過隨後反彈上漲，此市場受周期循環影響的成份較大；而西班牙的辦公室市場，如巴塞隆納與馬德里等地之辦公室則具投資潛力；整體來說，歐陸地區的辦公室類股將能潛在受惠英國脫歐議題。
此外，Tim Gibson表示，關於亞洲市場，過去4~5年駿利亨德森持負面看法，不過現階段包括新加坡與中國皆出現投資機會。其中新加坡市場過去幾年供給過多，住宅市場疲弱，但目前供給已見和緩，政府也於政策上有所調整，如降低交易印花稅。
而中國的零售類房地產市場於過去幾年出現太多錯誤型態產品，但歷經4~5年結構調整，加上零售端逐漸復甦，使中國零售類房地產股呈現機會；中國零售業復甦的原因包括過去房價上揚為消費者帶來財富效應，同時中國與海外奢侈品存在的價格套利空間也縮小許多，促使消費者回歸境內消費，進而有利其零售類房地產市場的發展。
