《購屋規劃》房價太高 改買地上權住宅？

精實新聞 2014-03-27 20:17:40 記者 徐伯豫 報導

房市329檔期即將來臨，房仲業者預測，今年的房市將會是買方市場。不過根據永慶房屋的調查，民眾仍然對房價抱持看漲的看法，若此，想要成為有殼者似乎又變困難了。那麼想買房的民眾，是否應考慮單坪價格較低的「地上權」住宅呢？這樣的房子優劣又為何？就讓想買房但目前觀望中的您，和我們一起了解。

【房價觀察 熱錢/政策/產業發展】

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，2014年堪稱房市轉骨期，尤其329檔期，預售市場火力全開，瞄準「買方市場」。他認為，今年房價的觀察指標為「熱錢、政策、產業發展」。他認為QE的退場效應，是「減少不是結束」，熱錢依然在全球滿溢，只有「流向」問題。而奢侈稅小修不廢，是讓台灣房市「維穩優先、微軟著陸」，因此房價就必須回歸各城市的基本面。

有鑑於這樣的想法，2014房地產將出現房價M型化，需求城市化以及投資國際化的趨勢，也就有如有航空城或捷運等加持地區，或者奧運加持的國家的房價看漲。他表示，想要房價鬆動，利率勢必要有所改變，當房貸利率攀升至3~4%以上時，資金成本提高對房市才有較明顯的影響，以目前市場資金仍氾濫的情況下，房市尚未走空，對於建商銷售而言，也只是把「短跑變成馬拉松」，因此當市場呈現多空交戰，建議買來自住的民眾因為是長久持有，隨時都可進場；而投資置產的客群應將財產優質化，以因應任何時局變化。


【地上權房屋價格較一般房屋便宜 總價低者銷路佳】

儘管房市將會轉為買方市場，不過相信想要買房置產的您，相信仍會對於居高不下的房價感到巨大壓力。自數年前開始被市場注意到的地上權住宅，也已經在市場上推出，值得注意的是，地上權住宅平均的價格會比同區域內的房子單價要來得便宜三成上下，因此對於想買房子的民眾來說，無疑是較低價的選擇。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，地上權住宅價格較低的主因是因為沒有土地的所有權，也沒有建物的所有權，因此在價格上擁有優勢。不過銷售的情況就要看個案表現，他說，總價比較低者容易順銷，而高單價的地方又大坪數的地上權案件，銷售上仍有困難。


【買地上權 並非永遠擁有房屋】

另外值得注意的是，買地上權住宅不僅僅是沒有土地所有權而已，由於房屋有使用年限，以現在市場上的地上權住宅來看，買到後可以入住的年限為40年上下，時間一到不能繼續住，也沒有辦法享受改建後再入住的權利，這也是地上權住宅價格較為低廉的原因。

房仲業者分析，以這樣的條件來看，適合購買地上權住宅的人有兩種，一為養老族，由於地上權住宅所在的位置地理條件相對較好，且生活機能較高，符合其所需。第二種則為單身一族，由於終身未有子女，無需考慮財產繼承的問題，因此只要自己住得舒適，地理位置好，時間一到建商收回，也不用擔心接下來該落腳何處。


【買地上權 銀行願意提供的貸款成數較低】

相信您會想，一分錢一分貨，如果地上權住宅價格較低，那麼是不是有相對的代價呢？在建物的考量上，倒是不用擔心。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在921之後，建商考慮到建物耐震度的問題，因此房屋的使用期限也較長，基本上住70年也沒有問題。

不過倒是要注意除了使用年限與買到的僅有房屋本身之外，購買地上權住宅要繳交的首期自備款的成數也是比較高的。黃舒衛表示，由於地上權住宅並不擁有住家的土地持份，因此可以抵押的物件僅為房子，但是房子的價值會隨著使用年限而耗損、遞減，因此銀行願意承接意願也有限，造成購屋者比需要付出較高的頭期款。此外，政府所提供的貸款補助，也無法申請。

房仲業者以京站的地上權住宅為例，目前購買該建案的民眾，可以申請房貸的銀行僅有一家，且在利率上也較一般住宅貸款要高。

另外業者也提醒未來有意願想接手地上權的民眾，如果不是第一手購入地上權住宅，那麼貸款可能會更加困難。由於第一手購買地上權住宅的民眾，建商可以向銀行談條件，因此房貸利率約在3%~4%左右。雖然地上權住宅的地段好，房子會有增值的效果，且買賣不受奢侈稅的限制。但是住戶在買賣的時候，會因為沒有土地持份、建物價值又會隨著使用年限減少，而造成貸款上的困難。

另外徐佳馨還點出，地上權住宅的交易在實價登錄網站是找不到資料的，因為其不屬於土地的交易，因此價格也較為不透明。

【除了房屋價值遞減 還要繳交地租】

若您覺得上述的條件都不會造成太大的問題，那麼別忘了還要加入地租與管理費的費用，一般買房子的人都是想要除去終身繳交房租的困擾，但是地上權住宅比較像是長期租屋，只是少了搬家的風險。

黃舒衛表示，購買地上權住宅，必須要繳交地租，價格為地上權住宅所處土地公告地價的5%(大約為地價稅的兩到三倍)，另外有建物的管理費，以及建物維護的費用。但他也指出，由於建物維修的費用每段時間要提列一筆，如果住戶或買方繳交的意願不高，可能就會使得建物的折舊率提升。目前建商也表態，如果政府不針對地租等問題做改善，未來投標地上權的意願也會降低。

 地上權住宅案件一覽

註 1.所有權住宅均價為住宅成屋均價，不分屋齡。



2.所有權住宅價格為永慶房屋、永慶不動產與有巢氏房屋成交資料統計。

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