精實新聞 2011-09-23 16:24:54 記者 賴宏昌 報導
日本央行(BOJ)副總裁西村清彥(Kiyohiko G. Nishimura)在今年初於美國丹佛市發表演說時指出，根據聯合國世界人口展望2008年版修正人口資料庫數據，日本逆扶養比(Inverse Dependency Ratio)在1990年左右觸頂，隔年(1991年)日本房地產泡沫也達到最高峰。美國逆扶養比在2005-2010年間到達最高峰，而次級房貸泡沫則是出現在2007年。所謂逆扶養比是指每一位受扶養人口對應的工作年齡人口。
西村指出，歐元區陷入經濟困境國家也都出現與美國、日本類似的現象。希臘、葡萄牙以及西班牙的逆扶養比在2000-2005年觸頂。西班牙房地產榮景在逆扶養比達到頂峰後也登上最高點。
近年來，許多專家陸續發出中國大陸房市可能泡沫的警語，但何時引爆仍是眾說紛紜。西村指出，大陸逆扶養比預計將在2010-15年間觸頂，隨後將呈現快速下滑。他並且表示，亞洲許多其他國家的逆扶養比走勢也都跟中國大陸相似。
人口老化與房地產價格的關連度
西村指出，1955年迄今的數據顯示，日本、美國在逆扶養比上揚(意即年輕人佔整體人口比重持續攀高)時期房價也跟著攀高，而當逆扶養比開始走跌時房價也跟著下滑。
誰在資產泡沫期間大幅拉高槓桿比例？
西村表示，在日本要屬中小型企業，而美國則是家庭。在泡沫破裂後他們對於政策利率下滑不再有明顯的反應。隨著人口結構的老化(導致房價下跌，進而拉長資產負債表調整時間)，日本中小型企業在漫長的資產負債表調整過程中喪失了行動力(傾向停留在原有產業、既有地區)，而美國購屋者則是被溺水屋困住，進而壓低整體市場換屋/遷移需求。
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