《Fund眼看天下》今年REITs仍看俏 成熟市場為首選

精實新聞 2014-01-10 19:24:15 記者 王怡茹 報導

全球資金熱潮帶動不動產行情發燒，REITs（不動產投資信託基金）成為近年來熱門投資標的之一。展望2014年，投信業者表示，全球景氣持續溫和回升，加上主要國家央行仍維持低利率水準，資金環境依然寬鬆，料有利於房地產市場走勢，因此REITs尚具上漲空間，尤其以美國、日本及英國REITs為布局首選。

【2013年東證REITs指數表現最夯】

回顧2013年主要區域REITs與不動產指數表現，以日本東證不動產指數上漲70%最夯，其次為英國富時350不動產指數的19.10%；而MSCI美國REIT指數去年累計價格報酬雖為負1.39%，但在加計股利後，累計總報酬達到2.53%；至於表現不佳者，則以香港及新加坡等亞洲不動產市場為主(詳見表1)。

復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰分析，去年REITs市場受QE等消息面干擾，導致行情出現修正，使先前表現強勢的美國REITs受美債殖利率上升影響而承壓，亞太市場如香港、新加坡也因為基期相對較高，加上又有打房政策等因素干擾，造成去年出現明顯震盪；不過，歐洲、日本等成熟國家的REITs指數，表現相對突出。

表1：2013年主要區域不動產指數表現

資料來源：ING投信。

邁入2014年，投信業者普遍看好美、日及英國等成熟國家房地產市場前景。元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，去年日本東京5區空置率持續下滑到3年低點，且日本全國土地價格有94%以上持平或上漲，而日本公寓簽約率也持續在象徵復甦的70%以上，庫存則在20年低點的4,000戶，種種數據顯示日本不動產市場正要起飛。

他說，日本不動產研調機構(JRE)預測今明兩年(2014~2015)租金將成長20%，且若遇風險則日本央行(BOJ)隨時可能加碼寬鬆政策，為不動產投資提供下檔支撐；供需改善與價格上升將是今年日本地產開發商的投資主軸，加上目前日本REITs股利率回到4%，高出公債超過3個百分點，投資價值浮現。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷則表示，日本政府極力做多與央行採寬鬆政策等利多加持下，日本不動產業基本面也持續改善。據瑞士信貸預估，東京市中心辦公室淨新增供給成長率在未來3年，均可望維持在1%以下的低檔水準，進而使租金具調升空間。

不過，由於2013年度累計漲幅偏高，且今年第1季缺乏關鍵利多的情況下，短期內日本REITs漲勢恐將暫歇；第2季在半年報可望傳出佳績，以及日銀今年第2季加碼寬鬆政策的可能性大增情況下，有機會出現較顯著的漲幅。

【歐地產基金聚焦倫敦】

除日本外，英國富時350不動產指數表現也很亮眼，此態勢可望延續至2014年。葉菀婷指出，據彭博資訊調查顯示，分析師將英國2014年GDP年增率的預估值上修至2.2%，並預期英國央行在今年仍將維持指標利率不變，因此在經濟成長動能轉佳輔以低利率環境延續下，REITs類股料將有所表現。另外在英國商辦供給有限情況下，2013年以來倫敦主要商辦租金年增率較前2年為佳，同樣也有助REITs類股的表現。

群益投信表示，在經濟正向發展的階段，將有利於不動產市場的發展，目前佈局上建議以美、日、英等成熟型國家為主。其中，英國REITs主要投資集中於倫敦地區，而以倫敦房市的需求面來看，幾乎是全面復甦，各REITs次族群很整齊的上漲，且租金收益或是空置率部分改善程度亦明顯，後市仍具投資吸引力。

針對QE退場帶來的衝擊，復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰則認為，美國聯準會正式宣布將於今年1月起縮減QE購債規模，並將提供未來2年QE退場及升息時間表，貨幣政策不確定性已下降，此可望帶動REITs族群的表現。但不動產市場的區域表現差異仍大，相對看好歐、日，主要係歐洲及日本仍維持貨幣寬鬆政策，且歐元區甚至不排除再祭出相關寬鬆措施，加上房地產市場處於復甦狀態，預估有利REITs指數表現。

【QE退場短線震盪 美REITs中長期續看好】

美國REITs部分，第一金全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示，短線上，量化寬鬆計畫退場將帶動長天期利率走揚，而利率上升有可能抑制部分購屋需求，北美REITs類股表現上可能出現短期的震盪；不過，從中期來看，美國房市復甦為不爭的事實，並特別看好倉儲、工業相關REITs市場。

就美國各類REITs來看，元大寶來投信指出，1月相對看好商辦及旅館族群的表現機會，另外，受到旺季接近尾聲、製造業活動略有降溫影響的工業類REITs，短期雖不易有所表現，惟因去年12月庫存明顯去化且訂單相關指標處於高檔，顯示未來製造業活動仍可維持穩健復甦，現階段更是逢低佈局的機會點。

而商辦類REITs基本面狀況已落底，隨著就業狀況好轉，未來表現可期；至於旅館類REITs於2013年以來漲幅超過20%，但整體成長性強，中長線看好。至於整體REITs以短期角度來看，或許因該族群去年漲幅大而不易有強勢表現，但長期REITs將在升息循環中有超越大盤的表現。

群益投信指出，隨著經濟復甦，美國未來升息的方向已然確立，以過去的經驗來看，主要成熟國家升息的初始階段，確實會讓房市類股的表現帶來壓力，但大部分是因為資金撤離房市投資所帶來的短期修正現象，且後續基本面正向發展的加持下，房市類股仍是可見到不錯的投資報酬率。建議投資人都應該把握REITs類股修正的時間點，伺機加碼。

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表2：不動產證券化基金績效前10強(依1年排序)

資料來源：FUNDDJ，截至1/7。