精實新聞 2012-05-28 20:48:43 記者 徐伯豫 報導
在百物齊漲、薪水不動的態勢下，只要翹著腳就能收租的房東們，著實令多數人欣羨不已，不過這看似人人稱羨的「職銜」，其實背後有許多不為人知的辛酸與經營眉角。
好房網日前進行「全台包租公心聲」大調查發現，有高達72%的房東曾經遇過租屋糾紛，其中更有56%的人表示，曾為處理租屋糾紛，寧願付出違約代價，也要奧房客提前打包OUT！好房網指出，目前台北市住出租的投資報酬率普遍僅剩3%以下，對於投注高額房價成本的房東而言，租金效益並不算高，其中還不包括房屋修繕維護成本、房貸支出以及房屋稅等，加上包租公多數只求「淡定收租」，最怕遇上奧房客，成為揮之不去的惡夢。
【78.5%包租公 難忍房客「破壞房子、弄髒牆壁」更勝「拖欠房租」】
由於出租市場很競爭，如果地點不佳或是附設家俱不夠齊全，房子空租期往往就會拉更長，現在房客又很懂得自保之道，動輒將不滿情緒PO上網，房東已經愈來愈難做。
根據好房網民調，有高達78.5%的包租公，最難忍受不良房客「破壞房子或弄髒牆壁」；其次有69.6%的受訪者難以忍受「拖欠房租」；而最令房東頭疼的還有「房客品性不良(酗酒、吸毒等)」，有68.1%的受訪者最怕碰上。另外「作息日夜顛倒，大聲擾鄰」、「拉男女朋友同住」及「順手牽手的房客」也都被列為不受歡迎的房客行為。
【39歲以下年輕房東愛穩定收租 40歲以上包租公最怕錢變薄】
另外問及投入租屋市場的主要原因，有43.1%的受訪者的答案為「長期穩定的租金收入」；其次有多達38.3%的人抱持著「買房抗通膨，避免錢變薄」的理財觀念；而想要短期獲利，採取「未來轉賣脫手賺價差」策略的房東也占了10.5%；最後，有8.1%的受訪者選擇「將來留給孩子收租」，認為收租傳世宅，才是對抗通膨的最佳利器。
若從受訪房東年齡交叉分析發現，39歲以下的受訪者，平均超過五成以上，偏愛「長期穩定的租金收入」；而40歲以上的包租公，「理房」則相對保守，普遍有四成以上的人認為「買房抗通膨，避免錢變薄」才是上上之策。
【83.9%包租公置產最愛捷運宅 學區/公園題材吸睛又吸金】
而在出租經驗豐富的房東眼中，究竟什麼樣的住宅條件最保值呢？調查結果顯示，「鄰近捷運」是83.9%受訪者的答案，其次有61.2%的人表示「鄰知名學區」才是王道，瞄準的就是家長望子成龍、爭相搶進明星學校的窄門效應。而位居第三的則是「鄰公園」，有38.7%的受訪者認為，都會區中難得一見的公園綠地周邊住宅最保值。
好房網表示，凡是集捷運、知名學區與公園於一處的區域，幾乎就形同房市票房保證，例如台北市大安森林公園周邊的金華街、瑞安街等靜巷好宅，房價長年穩定上揚，成為包租公眼中最亮的金磚區。
表一：北市TOP3明星國中小區域行情
|
1 |
新生國小 |
80-90 |
85-100 |
85-100 |
18,000-24,000 |
|
2 |
敦化國小 |
70-75 |
78-82 |
90-100 |
10,000-15,000 |
|
3 |
國語實小 |
50-58 |
55-65 |
50-60 |
10,000-15,000 |
|
1 |
師大附中附屬國中 |
75-85 |
80-90 |
90-100 |
15,000-20,000 |
|
2 |
中正國中 |
60-70 |
65-75 |
65-80 |
16,000-20,000 |
資料來源：信義房屋
【租屋市場的A咖房客 單身粉領族最搶手 善用優勢降房租】
由於好房客難找，加上多數房東只求「淡定收租」，好房網建議租屋族要精省荷包，可掌握降租三招；第一步，善用條件優勢，營造降租籌碼，例如，工作穩定的單身粉領新貴，往往被視為租屋市場的A咖房客，不妨以此優勢，向房東洽談降租的可能性。其次，以簽下長年租約的方式，試探可否給予租金折扣；最後，鎖定無暇整理手中物件屋況的包租公，房客不妨勇敢提出以打掃公共區域換取租金減免的方式，也是打動房東降租的好方法。
全台包租公心聲大調查
表二：您最無法忍受的房客行為是？(複選3項)
|
破壞房子或弄髒牆壁 |
4.0% |
23.0% |
28.2% |
18.5% |
4.8% |
78.5% |
|
拖欠租金 |
2.4% |
16.5% |
28.2% |
18.1% |
4.4% |
69.6% |
|
房客品性不良(酗酒、吸毒) |
2.4% |
21.0% |
26.2% |
16.1% |
2.4% |
68.1% |
|
作息日夜顛、大聲擾鄰 |
1.2% |
12.9% |
14.9% |
8.5% |
2.4% |
39.9% |
|
拉男女朋友同住 |
0.4% |
3.6% |
8.1% |
5.2% |
1.6% |
18.9% |
表三：請問您投入租屋市場的主要原因是？(單選)
|
長期穩定的租金收入 |
60% |
52.9% |
44.7% |
32.8% |
20.0% |
43.1 |
|
買房抗通膨，避免錢變薄 |
10.0% |
25.0% |
41.5% |
52.5% |
40.0% |
38.3% |
|
未來轉賣脫手賺價差 |
20.0% |
14.7% |
8.5% |
4.9% |
20.0% |
10.5 |
表四：請問您認為那些條件的住宅產品最保值？(複選3項)
|
鄰捷運 |
2.8% |
24.6% |
31.5% |
20.2% |
4.8% |
83.9% |
|
鄰知名學區 |
2.4% |
15.3% |
23.8% |
15.7% |
4.0% |
61.2% |
|
鄰公園 |
2.8% |
9.7% |
16.9% |
6.5% |
2.8% |
38.7% |
|
具景觀 |
0.0% |
7.3% |
8.5% |
7.3% |
2.0% |
25.1% |
|
鄰圖書館或運動中心 |
0.8% |
3.6% |
8.9% |
2.8% |
0.8% |
16.9% |
|
具都更題材 |
0.4% |
5.2% |
5.2% |
2.4% |
0.8% |
14% |
資料來源：好房網整理
註：本次調查人數為9萬7093人，調查時間為 民國101年5月7日 至5月20日，回收有效問卷2848份，在95%的信心水準下，樣本誤差正負2.95%。
