精實新聞 2013-01-18 12:53:54 記者 林詩茵 報導
在公有土地地上權招標逐漸取代國有土地出售下，地上權開發漸成建商競爭新主流，不過，若開發商興建地上權住宅出售，民眾拿到的只是房屋的「使用權」，屬承租戶，房屋所有權仍屬政府所有，在民法、銀行法規範下，承租戶是沒有權利去申請房貸。對此，房地產業者直言，地上權住宅確實有買方貸款的困難，這也是部份地上權住宅案無法成功標出的原因，盼政府能為地上權住宅貸款解套，才能配合政府土地開發政策的方向。
據了解，近期台灣市場上推出地上權住宅案最大的就是台北車站交九案的日勝生(2547)「京站」，以及現在日勝生正在興建中的大安路、復興南路「仁愛本真」案。當時日勝生「京站」案無法獲得銀行團的分戶貸款，主要就是民眾對地上權住宅擁有的只是使用權，致無法提供抵押物件，最後是由京城(2524)銀行以信用貸款方式進行分戶貸款，當時的房貸利率不到2%，而京城銀的信貸利率達4%。
不過，由於「京站」的位置極佳，出售時的單價又低，每坪僅33萬元，加上坪數小，總價僅4、5百萬元，最高1千萬元，吸引許多手上有資產的公教人員、企業、商務人士捧著現金進場，長期持有當包租公、包租婆，因此當時申請信用貸款的比例並不高，「京站」案的貸款問題還算順利解決。
惟隨著政府釋出地上權案越來越多，這個問題也在建商、銀行和主管機關之間多被討論。不少上市櫃建商私下表示，在地上權住宅分戶貸款問題未解決前，公司考慮營運風險，並不會貿然去參與這類型的案子，除非地點真的非常具吸引力。
而近日財政部與金管會開會，財政部建議金管會將房屋使用權解釋為銀行法12條的「權利質權」，可進行擔保授信。不過，由於先前法院判決，權利質權必須是以可讓與的債權或其他權利為標的物的質權，要可以自由移轉、出售，但使用權屬於所有權，不能分離出來當成權利，因此判決公有土地地上權的房屋不算權利質權。
另據財政部93年的函令解釋，國有土地地上權標售，若蓋成房屋出售，買房子的人只有使用權， 就相當於只是承租50年的房子，承租戶是沒有權利去貸房貸的。
因此財政部希望金管會用解釋的方式，讓使用權可抵押貸款，以增加地上權標售的身價及誘因。但金管會表示，這是民法規定的權利質權，不是金管會說了算，就算財政部廢除了93年的函令，一旦所有權給購買的民眾，也一定要併入銀行法的額度計算，不可能例外排除。
金管會也提醒，若財政部廢除93年的函令，未來期滿，民眾雖有權優先承購土地，但政府不賣，那建物所有權人會不會因此不搬離，造成土地難收回的糾紛，財政部要再多考慮。
對此，一名建商財務主管表示，目前看起來地上權分戶貸款的問題還沒有找到解方，但仍希望政府能夠在相關問題上積極處理，因為分戶貸款關係著民眾的購屋能力，在銀行不支持民眾購買這類產品下，等於這樣的產品推出存在銷售的不確定性，如此一來，政府想要廣推地上權住宅案，恐怕有相當的難度。
像是財政部景美財訓所的流標，一部份原因就是考量其中的住宅商品不易銷售。
建商指出，政府將地上權招標的模式視為未來公有土地開發的主流，要吸引建商參與，分戶貸是絕對必要解決的問題。
