MoneyDJ新聞 2024-03-22 11:17:13 記者 新聞中心 報導
考量4月國內電價將調漲，為抑制通膨預期，中央銀行昨(21)日意外宣布升息半碼(0.125個百分點)，將重貼現率拉升至2%。關於升息對房地產市場的影響，房仲業者分析，央行此次升息半碼並非針對房市而來，但對於房市仍有口頭警告效果，對股市與房市間接會產生抑制作用；對處於高檔的房市而言，升息將帶來住宅首購市場買氣降溫、租賃市場的租金持續攀高等影響，預估短期可以讓房市稍稍降溫。
吉家網不動產董事長李同榮表示，央行宣布升息半碼，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限。不過，他進一步分析，隨著電價調升在即、通膨蠢蠢欲動、股市持續發燒、房市欲跌不易，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升等四大主因，一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨，另一方面要防止股市房市過熱，升息策略可謂一石二鳥；央行本次升息的宣示意味濃厚，帶有警示市場不宜過熱的意味，因此，對股市與房市間接會產生抑制作用。
他進一步指出，雖然央行只升息半碼，對房市表面上影響有限，但實質上會對房市帶來三大不利影響，一是住宅首購者漸進式負擔增加，影響剛需市場購屋信心與買氣降溫；就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本，貸款30年期、本息攤還的房貸利率2.06%，每年增加負擔約7500元，金額雖不高，但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半(0.875%)，每年合計增加房貸約增加4萬5千元，對一般家庭就明顯有感，首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加。另外，市場預期降息的利多訊息不但沒有出現，利率反而不降反升，本來對房市預期樂觀態度的族群，就變為失望性的觀望買盤，同時也會抑制了過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。
他指出，二是影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲；今(2024)年1月國內租金指數高達105.19，已連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計來的歷史新高，顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲。
他指出，三是影響商辦廠辦市場投資意願降低；商辦廠辦市場交易的主力為人壽保險公司的不動產投資部門，金管會對壽險公司投資收益型標的，在2021未升息前規定最低投報率門檻為2.095%，一直拉升到2023年的2.845%，漲幅高達35.8%，如今，利率再升半碼，最低投報門檻又提高到2.97%，合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多，因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限，在北部地區要找到3%以上投報物件，幾乎「無貨可尋」，也因此降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，央行出乎意料的升息半碼，但並未提出進一步的信用管制措施。4月電價調整可能帶來通膨預期，加上近期市場ETF申購資金太瘋狂，是央行此次升息半碼的原因，而升息雖非針對房市而來，但對於房市仍有口頭警告效果；他並認為，此次升息半碼其實對市場不是壞事，有助於讓不斷創高的房價稍稍恢復冷靜。
曾敬德進一步表示，接下來要觀察利率屬於單一次調升，還是連續性升息，不過以過去升息五次後房市仍反映市場基本面而走揚來看，應該短期可以讓市場稍稍降溫，不過，長期而言，可能不會對房市造成太大衝擊。
不過，永慶房屋認為，目前房市買氣仍穩健，央行升息半碼對房市衝擊有限。永慶分析，在美國聯準會(Fed)公布利率決策不升息後，國內央行宣布升息半碼(0.125個百分點)，主要是由於國內經濟前景緩步復甦，且2月CPI站上3%大關，加上4月電價料將調漲，市場對通膨預期升溫，或許是央行決定升息半碼的原因。
永慶進一步表示，這次升息半碼後，若貸款1000萬元、還款年限20年，每月增加的利息負擔約600元，衝擊有限。在全球經濟緩步復甦，國內政經局勢穩定且沒有新的房市政策影響下，房市回歸供需面，目前房市買氣仍穩健。不過，今年適逢全球大選年，各國政經局勢、美中關係、通膨等變數仍充滿不確定性，加上未來是否會有新的選擇性信用管制或其他房市政策推出，仍有待後續觀察。
