MoneyDJ新聞 2022-05-25 13:40:38 記者 陳苓 報導
過去一年來，投資客看好出租房市，大手筆購屋，把住宅價格推上前所未見的新高。可是現在利率快速攀升，壓縮了利潤，房東可能得上調房租，才能支付房貸。若是如此，可能會進一步助長美國通膨。
華爾街日報報導，近幾年房價暴力飆升，投資客砸大錢購屋。根據CBRE Group，2019~2021年間，出租公寓的年度成交量幾乎成長兩倍。2022年第一季，投資客斥資630億美元添購住宅，金額為有紀錄以來新高。
然而，利率揚升，讓投資客的獲利大幅縮水。他們用支付抵押貸款前的房產利潤除以購買價，來計算建物的獲利能力。理論上，此種資產回報率(capitalization rate)應該高於抵押貸款利率，因為投資客承擔的風險高於房貸借貸商。
然而，實情卻非如此。房地美(Freddie Mac)前主管David Brickman表示，投資客購買的公寓，資產回報率常低至3.5%，但是隨著聯準會(FED)升息抗通膨，部分建案的抵押貸款利率已經高達4.5%。此種情況稱為負槓桿(negative leverage)，當前情況之普遍，為次貸風暴以來之最。
Palladius Capital Management執行長Nitin Chexal擔心，一些投資客未從2008年學到教訓，當時買家付出過高價格購屋，金融市場凍結時遭受重創。高昂的借貸利率會讓房東更難償還貸款，倘若房東決定調高房租，取得更多收入，將是房客的壞消息。
美4月新屋銷量創9年最大跌幅
CNBC、《華爾街日報》等外媒報導，根據美國商務部(Commerce Department)5月24日公佈的數據，2022年4月美國新建獨棟住宅銷量，以年率計為591,000戶，較3月的70,9000戶銳減16.6%，遠遜於市場共識預期的月減1.7%至761,000戶。
值得注意的是，4月新屋銷量不僅創2020年4月以來新低，更創下2013年來最大跌幅，為美國房市景氣轉弱的最新印證。
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