《Fund投資》全球利率仍偏低 歐、亞REITs收益仍然可期

MoneyDJ新聞 2016-02-03 17:40:16 記者 徐伯豫 報導

台灣房地產市場受到景氣與政府打房政策影響，不但自住宅的交易量大減，連商辦的交易總額都來到金融海嘯以來新低。然而展望全球，投信法人對房地產市場並不悲觀，主因來自於市場對不動產的租賃需求依然存在，租金將持續成長，目前看好歐洲與部分亞洲的房地產表現。

駿利資產管理表示，全球房地產2015年第四季表現相對前幾季要來得好，不過金融市場近期波動加劇，顯示投資人憂慮全球經濟的降溫效應。惟駿利認為，從全球各區域市場角度來看，歐洲與部分亞洲出現不錯的投資機會，美國則相對較少有新的機會；整體新興市場方面，則採取相對謹慎的佈局態度。主要係過去一段時間，前所未有的低利率使市場充斥便宜的資金，且多數「已開發」國家央行持續希望可為資產價格帶來推升壓力，加上這點在商用不動產上已算是成功。

在歐洲部分，英傑華投資歐洲不動產證券基金經理人保羅‧萬德華(Paul van de Vaart)表示，雖然市場循環已經過了不動產市場表現最強勁的階段，但不動產市場展望仍然樂觀，核心不動產將持續吸引投資人需求，主要原因包含寬鬆貨幣政策支撐不動產投資需求和不動產的居住需求。

保羅‧萬德華指出，在大多數的市場，不動產殖利率仍遠優於長天期主權債殖利率，尤其是在歐洲。一般在升息政策下，債券殖利率會走高，並同步迫使不動產殖利率有上升的壓力。目前美國即面臨這樣的問題，但考量升息步伐緩慢，加上租金成長強健，估2016年美國不動產殖利率應不致於大幅彈升。

此外，開發商已比以往謹慎，會先確認市場居住需求強勢擴張後，才投入新建案開發。在需求維持強勁，但供給有限的狀況下，將會進一步推升租金成長，惟獨美國公寓、中東歐洲商辦、新加坡商辦和部分仰賴天然資源的澳洲城市，可能將有供給過剩的風險存在。保羅‧萬德華認為，2016年資本利得成長仍會是不動產總報酬中的主要成份，但中長期來看，收益(income)將會逐漸成為不動產報酬的驅動主力。不同市場處於不同循環階段，將有不同的投資機會。

在亞洲市場部分，瀚亞亞太不動產基金經理人方定宇表示，亞洲地區通膨溫和，貨幣政策相對寬鬆，且觀察亞太區域主要國家中日本、澳洲REITs指數，在降息政策及匯率弱勢激勵下，今年1月份仍維持正報酬。

方定宇指出，今年澳洲住宅不動產市場可望維持穩健成長，但力道將會減緩。他解釋，目前澳洲房價收入比來到了5.6倍的歷史高位，反映房價強勁增長但收入增長平緩。不過澳洲創紀錄的低利率，使得房貸支出佔所得收入仍維持在健康的水準。而受惠於弱勢貨幣，來自於海外，尤其以中國為首的購屋潮，則將持續支持該市場成長。

此外，澳洲REITs股利率未來三年維持在2%以上，相對於公債殖利率利差可以提供REITs支撐，由股價漲升題材轉向穩定殖利率表現。

至於日本東證REITs指數近期受到負利率政策激勵而呈強勁漲升，同時辦公不動產空置率和租金成長率也將出現黃金交叉，租金成長成為主要利多；此外，日本政府也提高單一REITs的購買上限至10%。方定宇指出，整體來說，亞太各國REITs的估值已低於歷史合理均值區間，在經濟成長題材持續發酵下，相關指數將可望緩步走揚，建議投資人逢回承接並做為資產配置的一部分。

REITs基金報酬率(%)

資料來源：MoneyDJ，淨值日期：2016/2/1~2