《Fund眼看天下》低利環伺 REITs明年仍穩定成長

精實新聞 2012-12-14 19:05:16 記者 徐伯豫 報導

QE4推出，FED明年每月除將繼續購買規模400億美元房貸擔保證券（MBS），另將新增每月購買450億美元的美國公債。在貨幣寬鬆政策加上低利率環境下，房地產成了抗通膨最佳工具，根據Fund DJ的資料統計，REITS的一年報酬平均有兩成左右的成長。無論是北美或是亞洲，投信投顧業者口徑一致的表示，受惠於全球低利率與溫和的經濟成長，REITs明年展望仍佳。

未來資產投信總經理賴楷祥表示，自2008年金融海嘯，加上貨幣寬鬆，以及中國新富階級崛起的人口紅利影響，房地產已經由點延燒成面的商品，尤其房地產的景氣循環較長，因此對於投資人來說也不用急著進退場。不過他也表示，今年的房地產走勢為「驚驚漲」，明年的漲勢應該較為和緩，但在貨幣寬鬆政策影響下，仍有助於房地產的發展。

群益全球不動產平衡基金經理人李運婷指出，中長期而言，REITs表現普遍優於大盤，顯示資金有持續追求收益型商品的跡象。她觀察，今年不動產風向球轉到亞洲，由於各國央行持續寬鬆貨幣政策，全球資金充裕，加上大陸買家持續前進香港投資，香港資產價格將持續受益，她以沒有香港身分證的買家則被視為外地人士，作為觀察參考指標，外地人士購買住宅物業占所有住宅單位成交量的比例，2008年約為3.1%，2010年增加至4.5%、2011年再成長至6.5%；一手住宅市場部分，外地買家占成交量比例更由2008年的5.7%，急增至2010年的13.7%和2011年的19.5%，看好未來資金動能仍將有助於香港不動產市場發展，並可望持續活絡亞太不動產市場。

展望後市，不動產市場將逐步走出震盪盤整，美國財政懸崖最終可望解決，明年美國經濟成長上半年可望高於下半年，中國經濟落底反彈，帶動亞洲周邊國家表現，加上全球低利率環境及溫和的經濟成長，仍有利於REITs對資金的吸引力。

展望明年，第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍仍看好REITs的長線吸金及投資魅力，除了來自於擁有優於長期公債之收益率外，其股利率亦優於其他類型股票，在收益率及股利率佳的雙重優勢下，明年依舊將持續吸引資金進駐，建議投資人於資產中納入REITs，以期在大波動時代下爭取較佳投資效益。  

楊慈珍強調，Fed持續量化寬鬆政策，將有望支撐全球房地產市場持續熱絡。至於北美地區不動產市場，主要受到財政懸崖議題影響，投資人獲利了結賣壓使得資金持續流出，短期財政懸崖不確定性將使北美REITs表現落後。歐洲地區方面，雖然歐元區公佈之製造業及服務業採購經理人指數出現衰退，但衰退情況已逐漸改善，加上歐債違約風險降低，歐洲REITs後續有望止跌回穩。

亞洲地區方面，亞洲地產股受降價策略影響，多數中資地產商10月及11月合同銷售大幅成長，餘屋庫存持續消化有助獲利成長，加上價值面相對便宜，亞洲地產股後勢看漲。澳洲地區方面，澳洲央行持續降息刺激經濟，借貸成本降低有助提升REITs收購及開發活動，澳洲REITs上漲趨勢可期。

亞洲區域中，外資湧入的背後推手正是美國聯邦儲備委員會等全球主要央行所採取的強有力貨幣政策。Fed在9月份宣佈了最新一輪債券購買計劃，以期通過維持低利率來推動本國經濟增長。歐美的低利率水平，進而促使基金經理人爭相在亞洲各個角落尋找更高的投資回報。

富邦全球不動產基金經理人徐翊達表示，根據國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)對70年代全世界55次房地產市場復甦情況的研究，當房價觸及谷底後，復甦時間平均能持續七年。因此，假定這次的房地產衰退已觸及谷底，住宅建築商可能將迎接六年半的銷售增長期。

REITs近期表現

資料來源：Fund DJ，資料日期：2012/11/30