《購屋規劃》查詢實價外，自算合理好房價有3招

精實新聞 2013-05-20 19:17:27 記者 徐伯豫 報導

實價登錄後，不少房價的區域變得透明。不過想買房，除了了解行情之外，衡量自己的荷包深度，找到合適的房子也仍然是一件不簡單的事情。目前您除了可以上實價登錄網站查詢房價外，各房仲網也開設了實價登錄的專區，提供民眾更快速的進行查價。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，雖然內政部已經提供了完整的成交揭露資訊，但是由於屬落後指標，民眾還是得自行參考數據進行判斷，至於買方如何判斷區域的合理價位，賣方又該如何訂定一個不後悔的開價，黃淑苓提出能力評估法、市價比較法與租金報酬率還原法來幫助您！ 

【實價登錄第八波 特殊產品出頭】

內政部上周公佈第八波實價登錄資料，排除特殊交易後，沒有出現過於偏離行情的高低價格標的。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價公佈後價格逐漸走穩，在買賣雙方對價格都有認知的狀況下，較不容易出現偏離的行情。

從各區天價來看，包括北投、內湖、中山、松山、萬華、大安等六個行政區最高單價為店面，而士林、大同區為透天，文山區最高單價為辦公室，僅有中正、南港與信義三區最高單價為住宅產品，其中中正區最高單價落在杭州北路，屋齡僅1年，單價達115.8萬元，應為附近交屋不久的「杭北首席」，信義區為套房產品，南港區為重陽路的新豪宅，徐佳馨指出，特殊產品成交量少，參考值也不多，現階段不少買方尋找具有收益性的產品，價格相對變動性較大。

【低價花落內湖 陽光屋寫下超低價】

在低價表現上，扣除特殊交易，本月為位於內湖區東湖路單價21.3萬元的陽光屋取得本月低價王。徐佳馨表示，所謂陽光屋就是地下室，由於房價高漲，某些建商會將建案地下室規劃為住宅，甚至開啟天井，讓陽光灑下增加賣相，美其名為 「陽光屋」，不過，對於購屋人來說，陽光屋雖然便宜，但是貸款成數不高，加上住在裡面濕氣重，這些都是要進駐前所需要考量的。

而徐佳馨也指出，從這次的實價資料來看，北市價格下有支撐，但上也有鍋蓋，不過以目前資金氾濫的狀況，想要大幅修正有一定難度，但購屋人若能事前準備充足，做好查價功課，就有機會買到相對便宜的好屋。面對後勢，隨著證所稅修正，短期內資金勢必轉戰股市，對房地產市場將產生量縮影響，但根據過往經驗，股市獲利者多會回到房市分散風險，也讓房市充滿先蹲後跳的想像空間。

102年三月份北市行政區最高價與最低價成交一覽表單價(萬元/坪)

資料來源：內政部實價查詢網、住商不動產企劃研究室整理

【判斷區域的合理價位--能力評估法】

從實價登錄的條件我們也發現，雖然大家都喜歡住在市中心，但市中心的房價卻不見得每個人都喜歡，所以買房時必須量力而為，評估自身的購屋能力，再選擇適合的地點置產。目前市中心房價漲幅較高，想要買屋不僅花費時間，而且也可能付出更多的成本。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓分析，距離市中心週邊的區塊相較市中心要價1、2千萬元的不動產，價格可能只需要1/3，因此像剛入社會的年輕人，在資金部位尚未建立較高水位時，其實可以從週邊的第二、三線的區段來找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎，或者結婚後以「夫妻同心、齊力斷金」的模式來找房，此時就可以朝向更趨近於市中心的地點尋覓房屋。

【判斷區域的合理價位--市價比較法】

雖然在不動產估價的領域中，有許多專業的估價模式得透過計算或訪查而得的專業技巧，不過也有適合一般民眾使用的簡便估價方式，黃淑苓指出，您可以透過「知己知彼」的方法，從而判斷出區域行情，找出合理的不動產價位。

最常用的「市價比較法」，就是選擇多個相同區段、類似的產品來相互比較。比方說先找出與比較標的鄰近區域且類似屋齡的物件，再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品，接著再跟比較標的相互比較價格。需要留意的是，條件差異甚大的物件，往往較不具參考價值，例如拿社區型大樓跟一般4層樓公寓相比，就較不具參考價值。

【判斷區域的合理價位--租金報酬率還原法】

這個方法是利用租金價格，回推原本的房價。而取得租金價格的資訊，可以到各個房仲網查詢類似物件的租金，其次是設定報酬率，以住家來說，可以設定為2.5%至3%。

舉例來說，假設查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元，那麼就將該租金乘以12換算為年租金，價格為264,000元，然後再將年租金分別除以報酬率2.5%及3%，可得1056萬元及880萬元，這兩組價格則代表該屋的合理房價約介於880～1056萬元間，東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓提醒，租金反推算法可能受物件路段、格局、屋齡條件不同影響，而且每位房東設定的投資報酬率及財務條件都不同，這些因素都會影響最後計算的結果，因此最好能盡量調查出類似條件的租金，這樣比較才有意義。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，由於房地產沒有交易所，因此房價不像股價，在同一時間購買，大家買的價格都相同，其中很大成交因素在於買賣雙方。所以房價怎麼看，只能說，能夠被市場認同的價格就是好價格。當您總是期待一個價位，卻發現市況總是超過或低於這個價位，此時可能就是您需要調整價格的時候了！

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