MoneyDJ新聞 2020-09-28 14:15:13 記者 陳苓 報導
疫情衝擊之下，美國購物中心和飯店繳不出房貸，遭到重新估值，房產價值平均遭減記約30%之多。商用不動產抵押貸款證券(commercial mortgage-backed securities、簡稱CMBS)，以商業房產為擔保，如今擔保品價值大減，投資人可能會蒙受虧損。
金融時報27日報導，富國銀行(Wells Fargo)數據顯示，處境艱難的商業房產屋主，房屋價值平均遭減記27%。屋主無力繳納房貸時，就會觸發估價程序，該筆貸款將交給「特殊服務機構」(special servicer)處理，最終可能會扣押房產、進行法拍。 PineBridge Investments固定收益投資組合經理人Gunter Seeger說：「數據本身糟透了，整個業界的估值遭減記30%，讓人毛骨悚然(horrific)」。
旅遊業崩盤，飯店業受創慘重。德州休士頓的皇冠假日飯店(Crowne Plaza)，本月份估值剩下2,590萬美元，比2014年打包成CMBS時的價格銳減46%。該飯店自3月起未曾繳交房貸，5月份轉給特殊服務機構。加州洛杉磯的La Mirada假日酒店(Holiday Inn)，估值為2,210萬美元，比2015年打包成CMBS時大減27%，該飯店自4月起無力繳納房貸。
CMBS投資人密切關注重新估值的房價，藉此評估虧損風險。從貸款價值比(loan-to-value ratio)可以看出貸款金額和抵押品的價值比例，過去四年來，打包成CMBS的房貸，平均貸款價值比低於60%，代表就算房產遭法拍，仍有很大緩衝空間，投資人不至於虧損。但是疫情嚴重侵蝕了此一緩衝，如今CMBS的平均貸款價值比幾乎高達90%。
華爾街狼王放空CMBS
CNBC 3月13日報導，外號華爾街狼王的伊坎(Carl Icahn)預測，美國商業不動產市場將崩塌，他已經放空商業不動產抵押貸款的債券市場，那是他目前最大的部位。
伊坎的空單鎖定信用違約交換(CDS)，也就是作為企業辦公室、購物中心不動產抵押貸款的擔保資產。他說，2012年購物中心獲得龐大貸款，讓2008年的房市泡沫再次發生。銀行承做不動產抵押貸款後，把這些貸款切分成CMBX指數，再把貸款包裝成債券出售給客戶。他預測購物中心等的不動產抵押貸款將違約。
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