MoneyDJ新聞 2018-04-26 12:17:15 記者 新聞中心 報導
大陸證監會、住建部昨(25)日聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作通知》，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金(REITs)。這是大陸提出加快發展住房租賃市場後所發佈的第一個支持住房租賃資產證券化文件。
上證報引述業內人士認為，上述《通知》的發佈有助於活絡住房租賃存量資產，實現房企投融管退的完整環節；並有利於降低房企槓桿率，提高房企資管能力和項目收益；發展REITs市場，有利於加快房地產長效機制的建立，推動房地產市場的平穩健康發展。
魔方生活服務集團副總裁金(吉吉)認為，這是一系列鼓勵租賃市場發展政策發佈以來進一步的金融支持；該政策不僅鼓勵金融的創新，使長租公寓企業能更方便更有效地拿到資金，且明確強調風險的管控，對於培育市場投資者信心有積極意義。此外，為了使市場更加規範化，政策對於物業性質、經營能力、運營商的資格也提出新的要求，相信對於整個行業的輕資產運作會起到積極的作用。
房企涉足長租公寓的「痛點」顯而易見。中城投資總裁路林認為，房企做長租公寓業務首先面臨的是投資回報率不高的問題；其次，稅收也是一大問題。推動租賃市場發展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優惠舉措。
陽光城有關人士表示，原來的REITs不是真正意義上的REITs，都是類REITs，缺少二級市場，流通性差。此次《通知》中明確了住房租賃資產證券化，有助於活絡住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進行資產證券化，豐富了產品形式多樣化，凡底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現，如ABS、類REITs、CMBS或者ABN。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，現在做租賃住宅的投資回報率很低，政策上明確規定用持有的不動產物業作為底層資產，用收益法去評估資產證券化產品，收益率很難符合資產證券化預期。現在所有資產證券化產品都是類REITs，本質上都是債，想要達到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價格和稅費，同時提高租金，才能達到資本市場可以接受的投資回報率。
