MoneyDJ新聞 2015-12-11 14:15:35 記者 新聞中心 報導
永慶房產表示，11月六都建物買賣移轉棟數擺脫連續數月的低迷氣氛，較去年同期小增1.5%，更比10月量增15.1%，部分屋主價格鬆動，以及買方搶搭最後一班輕稅購屋列車，再加上新屋交屋潮，使房市出現小陽春。根據2015年第四季永慶房產趨勢前瞻報告所做的問卷調查，全台看跌明年Q1、全年房價的比例仍維持七成左右，預期跌價格局仍將持續，但無論是明年Q1、全年房價，小幅看跌3%~10%的比例還是最高，顯示明年「房價小跌一成內」是市場的多數共識；同時，只要價格能適度反映買方需求，市場應可回復正常活力，明年全年交易量站回30萬棟的機會極大。
而在進場意願部分，53%受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機，較上季微降2%，但另一方面詢問認為「是」購屋好時機的受訪者，除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」以外，認為「限貸管制逐步放寬，房市將止跌回溫」的比例整整大增10%，可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後，不確定性逐漸降低，局勢明朗有助買方消除觀望心態。
永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，2015台灣經濟成長不如預期，影響投資、置產意願，而且囤房稅、房地合一稅也為房市憑添變數，市場氣氛低迷，全年交易量約落在27萬棟，為有統計以來的次低量，僅略高於2001年網路風暴、核四停建當年的25.9萬，預測2016年，市場仍以自住買盤為主，房市管制措施暫時不再加碼，市場氣氛由悲觀轉向中性，且超低利率環境，跟前兩波房市修正的環境已大不同，降價急售、往下崩跌的可能性低，只要價格能適度反映買方需求，市場應可回復正常活力，全年站回30萬棟的機會極大。
永慶房產指出，根據本季民調數據顯示，民眾認為未來半年「不是」購屋好時機的比重達53%，較上季調查時減少2% ，過半數的受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機，進場決策仍偏保守。其中，房價因素占73%，認為「房價仍然居高不下」的比例從26%大增9%至35%，而「預期房價下跌」的比例從45%大跌7%至38%，顯見買方並不是不想買或怕跌，而是難以入手高房價。
鍾穎麟說明，從實價登錄資料來看，今年台北市住宅成交總價在2000萬以下的佔61%，新北市1000萬以下的佔58%，其餘四都總價在600萬以下的也都超過五成以上，有購屋需求的買方不用擔心找不到物美價實、負擔得起的產品。
另一方面，調查結果顯示，認為未來半年「是」進場好時機的，主要認為「議價空間大」、「好物件選擇多」，多是希望能便宜挑好貨，比較特殊的是，認為「限貸管制逐步放寬，房市將止跌回溫」的比例從上季的4%，整整大增10%至14%，強攻第三名。
鍾穎麟分析，從民國99年開始的第二屋限貸措施，到奢侈稅、囤房稅，乃至於今年6月立法通過的房地合一稅，政府管制手段不斷，但今年8月13日央行無預警鬆綁信用管制區域，政府打房已出現轉折，部分觀望已久的買方、積壓已久的買氣有逐漸釋放的跡象。綜上所述，只要房價能修正到買方能負擔的合理範圍，自住、長期置產買方將回籠，打破2015年低迷的交易氣氛。
本季調查指出，明年第一季看漲的比例有12%，較上季微增1%，看跌比例67%，較上季的69%微降2%。其中，認為未來一季房價小幅下跌3%~10%的受訪者達52%，未來一年小幅看跌房價也佔41%，占比最高。鍾穎麟分析，政治干擾將落幕、政策環境也明朗，故民眾看跌比例未擴大，而全球資金寬鬆、超低利率的環境並未改變，房價大跌機會並不高，3%到10%的降幅成為全民共識，若買方不必過度擔心房價崩跌或過度期待房價會大幅修正，有適合的物件、不錯的價格，就可試著出價、進場。
對於目前有意售屋的屋主，怎樣的價格才可以吸引消費者，本季調查發現，高達60%的買方希望進場購屋理想價在「比實價登錄的成交行情低10%以上」，相對來說，60%屋主行情認知停留在「實價登錄的成交行情正負10%內」，顯示買方對於降價的期待幅度較大。
鍾穎麟分析，實價登錄是買賣雙方最重要的參考座標，但由於「時間差」因素，通常成交的個案行情要至少晚一個半月到兩個月才會被公開揭露，如果是高價或特殊交易，則揭露時間會更晚；建議買賣雙方不要侷限在「跌幾成才要進場」的迷思，更不要讓實價登錄的價格綁架對真實行情的認知，勇於出價、回價，成交、提前圓夢的機會就會大增。
政府調控，房市靠自住客撐盤，首購加換屋的比例突破七成，市場體質健康，而投資保值需求持續衰退，佔比例已退至22%，相較於過去動輒三成以上，從單一族群的絕對數量來看，已宣告腰斬。另一方面，證所稅再度停徵，對比房地合一稅即將上路，出現投資族群板塊小幅移動現象，房市雖穩居投資工具榜首，但從22%降至18%，已降至兩成以下，反觀股市則彈升3%。
鍾穎麟表示，由內政部資料統計可發現，2015年前11月全台六大直轄市的建物買賣移轉量，與去年同期相較，年衰退17.0%，全台1-10月成交量只剩221,475棟，較去年同期少16.8%，較2007年259,870棟高峰期大幅衰退40.2%，交易量進入冰封期，但受明年房地合一稅即將上路的影響，第三季各月的年衰退幅度已回穩，11月六都成交量甚至年增1.1%。
就房價部份，鍾穎麟分析，台北市Q4最新房價為每坪60.9萬元，較Q3下滑2.6%，更較2013年Q4最高點下跌10.2%，已破一成大關，而新北、高雄也較歷史高點下挫8.4%、6.2%，都呈現價格走勢下滑、逐漸累積跌幅的現象，七都全面呈現自高點下跌的狀態，而全台全台豪宅呈現全面價跌量縮，雙北市的成交總銷金額雙雙腰斬，萎縮幅度都超過五成。他認為，受限貸、持有稅暴增、贈與轉售節稅效益大減等政策衝擊，豪宅短期市場只有最高端的頂豪能與住宅市場脫鉤，其餘次級、類豪宅產品則會擴大反映政策效果，價量修正幅度最大。
就打房政策未加碼，大選干擾結束自用、置產客回籠的趨勢而言，鍾穎麟表示，政治、政策環境明朗，經濟基本面平穩，自用、置產為市場主力，第二季之後買氣開始加溫，下半年交投小幅彈升，較2015年量增至少兩成。在全球資金豐沛、利率仍低，房價大跌不易的趨勢上，他則指出，歐、日、中擴大貨幣寬鬆規模，市場資金仍多、成本仍低，台灣無升息急迫性，且限貸管制還有微調，年降幅仍維持10%內。
在市中心、中古屋有感降價，成交量先落底、先反彈的趨勢上，鍾穎麟分析，雙北市蛋黃區價量修正大，市場先回歸基本面，中古屋輕稅、議價空間大，帶動量能回升。對郊區、投資買盤較重的重劃區、新成屋仍未擺脫多殺多陰影的趨勢，他表示，供給量過大區域，觀望氣氛仍濃，市中心、中古屋完成階段性修正，郊區、新成屋才會擺脫無量降價、展開比價的降價波段。
就中低總價產品為主流、投資型套房與豪宅市場續冷的趨勢而言，鍾穎麟指出，自住撐盤、限貸持續，中低總價符合市場需求，去化較快，高稅負、低貸款成數產品維持修正態勢，量能仍在低谷，價修空間仍大。
