《購屋規劃》背包客新經濟 酒店式公寓投報率看好

精實新聞 2012-05-17 19:28:23 記者 徐伯豫 報導

根據交通部觀光局統計，五月以來陸客自由行來台人數爆增至每日5,000人次，日韓背包客再創百萬人次新高，再加上國際商務人士龐大在台居住需求，酒店式公寓已成熱門投資標的，吸引建商搶進。

《好房誌》調查發現，台灣酒店式公寓自2004年以來已發展為三大體系：商務式出租住宅、酒店式公寓以及公寓式酒店，其中林森北路簡易式酒店式公寓投報率高達6%，最是吸睛。  

【四角對飛帶動機場經濟 林森北路簡易式酒店式公寓 投報率5~6%】

酒店式公寓打著高租金、高投資報酬率，吸引投資者，其中又以遠雄最積極，第一個個案就是位於建國北路二段的「遠雄首席」，也被市場公認是全台第一個分戶預售、投資型的酒店式公寓個案。

後來又陸續推出新生北路的「遠雄朝日」、林森北路的「遠雄首府」、內湖五期「遠雄藝朗」等酒店式公寓預售案，是推案最多的建築業者。但是遠雄酒店式公寓除了「遠雄首席」有 18坪 套房產品外，「遠雄朝日」與「遠雄首府」都是 60坪 大坪數規劃，大多是華航、日商高階主管之長租型客戶，以年約為主，租金收益穩定。

由於酒店式公寓買主擁有產權，因此具有「可自住、可出租、可轉售」三大特色，買主收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價，好地段成為投資酒店式公寓的首要考量。中山區是國際商務人士與背包客經常聚集的地方，黃金四角對飛(包括台北松山、上海虹橋、東京羽田、首爾金浦)帶動的機場經濟，讓中山區挾松山機場之便，加上各項生活機能相當成熟，形成高檔與一般酒店式公寓的最大聚落。

《好房誌》指出，以市民大道、林森北路為腹地的晶華酒店，因為龐大背包客(日本為大宗、韓國及大陸客居次)帶動酒店式公寓熱潮，由於晶華酒店一天住宿費4,000元以上，附近酒店式公寓租金2,000~2,500元/日，只有晶華酒店的一半，相當有競爭力。

此外，中山區延著長安東路、松江路、南京東路，屋齡10~20年、總價800~1,200萬的二房中古電梯大樓最夯，吸引投資客搶進買中山區房子，改裝為簡易式酒店式公寓，中山區不乏許多小單位、好管理、易出租的酒店式公寓，投報率高達5~6%以上。

而信義區的酒店式公寓則以10~ 15坪 小宅為主，平均投報率為2%上下。另外，在大同區的京站是目前釋出量最大的酒店式公寓，尤其目前又有甲山林代銷、大師房屋和安杰國際，協助代租管理的服務，成為不少背包客、商務客喜愛選擇的區域。更有業者提出包租10年服務，保證租金投資報酬率高達5%，投資人趨之若騖。  

表一：酒店式公寓行情（建設公司推案）

【公寓式酒店破天荒每坪90萬 保證三年平均投報3.5%】

「公寓式酒店」首推六福集團的「南京˙六福居」，該建案本質為酒店，只是產權分散掉，仍按酒店相關辦法管理，有別於「酒店式公寓」是住宅公寓，不以酒店方式經營，但提供五星級酒店服務，仍按居住建築管理。

「南京‧六福居」在金融海嘯後推出，是六福集團首度跨足房地產，為全台第一個有產權的公寓式酒店，當時開價每坪90萬元，幾乎創下區域的最高價。其中規畫為 25坪 、 32坪 兩種房型，換算每戶至少2,250萬元起跳，並且以「售後回租」的方式包租3年，保證每個房東在包租期間，可獲得3.5%的租金投資報酬率，也就是至少月租金可以有6.5萬元。3年過後契約終止，則再由房東自行決定要不要繼續讓六福集團包租，或是要拿回來自己管理或變現。  

表二：公寓式酒店行情

【商務出租住宅土洋大戰 拉高投報率】

商務出租住宅（serviced apartment）可說是最早的酒店式公寓，好房誌調查發現，過去台北市商務出租住宅都是本土公司天下，特別是新壽、國壽、台壽保等壽險業進軍最早。但近年來六福、華泰、福華等飯店業，以及甲山林、日勝生等建設公司，看好兩岸大三通帶來的商機，皆加快腳步搶進佈局。

《好房誌》發現商務出租住宅只租不賣，但可享受到健身房、泳池、餐聽等五星級酒店服務，日勝生建設在2010年標到敦南派出所地上權50年，計劃蓋商務出租住宅，目前還在整地中。以大安區電梯大樓每坪100萬元，中古屋租金1500元/坪，未來商務出租住宅租金上看2,500~3,000元/坪以上，投報率更具競爭力。  

表三：商務出租住宅行情（建設公司推案）

【類地上權房子  小心使用年限縮減  下手前先評估未來承租效益】

《好房誌》調查發現，京站預售時期每坪30萬元，一路攀升到現在每坪已經超過50萬元，幾乎翻升了一倍，尤其租金行情表現佳，投資報酬率上看5%，算是投報率相當不錯的個案。不過「京站」因為只有地上權50年，隨著時間經過，可使用年限逐漸縮減，因此，要購買這類的地上權產品，可能要小心使用時間愈長，房價愈低的風險。

《好房誌》分析，投資只有地上權的案子，要注意使用年限還有多長，通常最好不要使用超過30年，因為隨著時間逐漸逼近使用年限，房價只會不斷的折舊、往下掉。因此投資地上權案，除了收取固定租金收益外，如果恰逢房市熱，也可以逢高出脫、換現金，以增加更多手中的籌碼。

近期不少建商主推酒店式公寓產品，希望藉由投資人的資金，來開創更多不動產的價值，不過投資酒店式公寓仍有風險，下手前也要謹慎評估。《好房誌》表示，雖然不少建商初期主打包租代管，買方可享前幾年的高租金，但是也必須評估，假設合約到期後，這間房子還租不租得出去？另外還得考慮，當時的房市狀況，倘若房市剛好開始走下坡，是否可以順利轉手？

《好房誌》建議，投資酒店式公寓還需考慮物業管理公司的管理品質，以及品牌知名度，唯有大品牌加持，才有可能讓該房屋加分。在地點選擇上也相當重要，最好選擇鄰近大型商辦、或有捷運站在周邊的酒店式公寓，以及最好是某些國家商務客喜好居住的區域，像是歐美人士喜歡居住在天母，日本、中國人士則喜歡居住在林森北路、西門町，香港人喜歡居住在台北車站附近等。此外，盡量挑選戶數少的酒店式公寓，避免產品供過於求，衍生出租不易的窘境。