隨美國降息預期大幅升溫,美國30年期房貸固定利率也開始出現鬆動。近期公布之美國30年期房貸固定利率持續下滑至6.78%,從今(2024)年5月2日高點7.22%以來,已呈現明顯降溫趨勢1。摩根士丹利投資團隊指出,REITs對市場利率變動的敏感性高,且今年下半年至明年,美國可望在通膨趨緩下,開始調降基準利率,這對REITs資產表現將是一大激勵2。
降息預期濃烈 REITs迎來春燕
觀察過去一年美國REITs指數與美國十年公債殖利率走勢,兩者呈現高度負相關(-0.72) 3,且當市場對降息預期短期升溫,往往拉動美國十年期公債殖利率同步走低,此期間REITs表現也會相當搶眼。如同今年4月25日至7月27日及去年10月19日至12月27日兩波走勢,美國REITs的表現更勝於美股4。此外,Fedwatch數據亦顯示,今年9月前聯準會降息一碼以上的機率已由一個月前64.1%,大幅提升至100%5,這無疑對美國REITs帶來一劑強心針。隨今年下半年降息時點的接近,REITs有望逐步擺脫過去高通膨與高利率的掣肘,迎來真正春燕。
美國十年期公債殖利率vs美國REITs指數與S&P500指數走勢4
銀髮住宅、數據中心為最大亮點
國泰投顧表示,以摩根士丹利美國房地產基金持有較高比重的醫療保健及數據中心REITs為例,在人口老化趨勢下,估計到2030年,美國80歲以上年齡族群將以每年超過4%的速度增長,遠高於過去12年1.7%的年增長率6,可望推動未來十年銀髮住宅的顯著需求,且其剛性需求特質,更不易受到總體經濟波動的影響。此外,近年來隨數位經濟和創新科技的發展,包括人工智慧、物聯網、虛擬現實和自動駕駛等題材,皆為數據中心提供強大支撐,且相較過往,目前數據中心土地供應量仍有限的情況下,更有利於房東提高租金。
參與房市回溫的另類投資資產
摩根士丹利投資團隊通盤考量總經環境的變化與驅動因子,並結合由下而上嚴謹的選股流程,評估投資標的內在價值與成長前景,挖掘高品質、高現金流同時兼具強勁成長潛力的REITs。
摩根士丹利美國房地產基金於第27屆「傑出基金金鑽獎」中獲頒不動產證券化基金三年期獎項殊榮,肯定摩根士丹利團隊在房地產領域的領先地位,以及團隊所提供的優質投資機會7。
1資料來源:Bloomberg,截至2024/7/25。國泰投顧整理。
2資料來源:MSIM,截至2024/7/11。國泰投顧整理。
3資料來源:Bloomberg,截至2024/7/24。國泰投顧整理。
4資料來源:Bloomberg,(左)2024/4/25-2024/7/27,(右)2023/10/19-2023/12/27。國泰投顧整理。
5資料來源:Fedwatch,截至2024/7/31。國泰投顧整理。
6資料來源:MSIM,美國人口普查局與經濟合作與發展組織,截至2024/2。國泰投顧整理。
7資料來源:台北金融研究發展基金會,截至2024/3/21,本基金獲獎不動產證券化基金三年期獎項,完整得獎紀錄請見國泰投顧官網。
8資料來源:Morningstar,截至2024/7/31。同類型排名採晨星分類房地產-北美(間接)基金,美元計價。基金成立自1997/01/31。國泰投顧整理。過往績效不代表未來結果。
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